理性購屋成主流 房價不再暴漲暴跌

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今年房地產市場兩個最不確定因素,即是7月1日房地合一稅2.0及實價登錄2.0同時上路,及國內爆發新冠疫情後實施的三級警戒。前者造成短期投資客離開房地產市場及交易透明化;後者則造成來客量驟減,讓原本計畫購屋的自住客及置產客延緩購屋計畫,甚至期待房價下跌。

惟房地產市場缺工缺料,造成營造成本居高不下、市場游資充沛及房貸利率創歷史新低,是不爭事實,這也是多數房地產業者認為房價不會下跌主因。然而後疫情時代,在稅制正常化及交易透明化的情況下,理性購屋將成主流,房價暴漲暴跌機率不大。

房價會否下跌,仍將取決於消費者的買氣(即成交量)與房地產業者是否讓價(即成交價)的拔河。依照過去實證研究,政策或事件對於房地產市場的影響,約莫4個月。

也就是說,在7月以後,若三級警戒解封,再加上房地合一稅2.0實施,則國內房地產市場在今年11月可以恢復正常生氣。因此,三級警戒至11月這段期間,將是房地產業者最難熬時間點。

但建築業者亦強調營造成本居高不下,市場缺工缺料情況嚴重,未來房價下跌不易。若依「量先價行」的市場定律,若銷售率(量)沒起色,增加議價幅度(減價)以促進成交,將是業者必須面對的事實。消費者若在疫情期間進場購屋,有機會買到相對合理價格的房子。

其次,11月後,當房地產市場逐漸恢復生氣,會出現報復性購屋需求嗎?過去所稱報復性購屋需求,主要是以短期投資需求為主,因為急買急賣,市場交易頻繁,促成短期間價量增長現象。但房地合一稅2.0實施後,短期投資客進出市場交易成本太高,未來市場將以自住需求客層與長期置產客層為主流,即市場少了短期投資客撐場,六都房市不易出現報復性價量反彈,只會出現自住需求的遞延買盤。

縱觀後疫情時代房價走勢,由於是以自住需求及長期置產客為市場主力,房產投資須由短期投資角度轉為長期資產配置角度來思考。預料,房價在短期內將補漲今年5月至11月的缺口,後續則是順著國內經濟增減幅度,緩步成長或下跌。