Yahoo奇摩新聞 申請土地使用權 避風險有訣竅
阿罕布拉城市規畫委員會委員及註冊結構工程師王楠，23日在世界日報建材裝修大展主講「地產開發如何通過城市規畫委員會獲得土地使用權」，解釋了城市規畫會審批建築項目的流程，及屋主和開發商與城市規畫會最好合作的關鍵節點，引起聽眾們很大興趣。
王楠表示，很多人在新建和改建房屋時，認爲有了土地就可以隨心所欲建造自己的房屋建築，但實際並非如此。屋主設計的建築藍圖，經市府相關部門審批核准，才能獲得合法的土地使用權。比如有的人購買一塊空地，價錢較低，有的則是連同建築設計圖紙和土地一起銷售，價格貴很多，但後者通常具有土地使用權，不僅擁有土地，而且可以按照自己構想的藍圖建設。
獲得土地權通常是多戶建築項目和商業建築項目。王楠表示，其過程存在很多不可避免的風險，所以要盡量降低風險。
她介紹，向政府申請土地使用權的流程，通常包括預備申請會議，準備項目申請材料，提交項目申請材料，政府部門審查，城市規畫委員會公聽會。申請人第一次與市府有關部門的溝通非常重要，政府工作人員會告知申請人的計畫是否與城市規畫和建設相符，是否有與城市整體規畫不吻合的地方，這個階段申請人得決定是否要繼續下去；第二步則需要組織團隊，包括工程設計，土地評估甚至建築律師等等。當資料全部準備好，市府的規畫、消防、建設和公共設施等部門都會參與，一旦項目進入政府規畫審查，會準備完整的報告進入到公聽會。
王楠介紹，公聽會的審核重點是建築風格，包括建築的窗戶和牆面顔色等等，每個環節都可能有阻礙，但到城市規畫委員會時，主要考慮的是對社區的影響和居民的反應，這些都是最大的不確定性。
但是城市規畫委員會通常希望看到申請項目通過，可能會增加附帶條件，但還是希望項目通過，所以申請人要做好充分準備，讓項目順利通過。
王楠表示，即便公聽會提出的附帶條件也是可以商量的。比如不久前一家餐館申請增加一個舞台，營業時間到凌晨兩點，但規畫部門擔心舞台深夜帶來人潮會影響到周邊社區，要求餐館提早在12點打烊。餐館老闆相當爲難。後來規畫委員會瞭解到，凌晨12點半是該餐館客人較多的時候，而且該餐館遠離住宅區，最後還是允許餐館維持了原來的營業時間。
王楠表示，與規畫部門合作的小技巧和訣竅，還包括聘請合適的團隊，瞭解社區和群眾意願，讓項目的支持者去公聽會發言，同時要考慮項目每一項可能的成本，包括政府審批延期成本。
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