疫情籠罩交易大受影響 第3季房市面臨三壞球 但房價卻降不下來

自疫情升溫以來，房仲業者面臨「買方不敢看、賣方不給看」的窘境，房地產交易大受影響。（攝影／鄭國強）

7月1日，房地產市場將有2大新制上路，分別是「房地合一稅2.0」以及「實價登錄2.0」，前者是以加稅打短期炒作，後者則是為了讓交易價格更透明。專家認為，房地合一稅2.0版上路後，預期預售屋短線投資客將明顯大量減少，原本推預售屋的大建商轉推新成屋的趨勢則有機會增加。

2大新制上路，短期交易重稅遏止投資客炒作

事實上，房地合一稅2.0新制被視為是政府遏止投資客短期炒作交易的殺手鐧，因為適用範圍追溯到2016年1月1日起取得的房地物件，且預售屋與特定股權交易也納管，由於拉長短期交易的重稅閉鎖期，規定不論個人或法人在持有2年內出售，就會課稅45％；超過2年、未滿5年內出售則課35％等。

尤其，這一波預售屋也納入房地合一稅2.0，但預售屋持有時間等到成屋後，必須重新計算時間，假設興建期3～5年來計算，再加上交屋過戶後的5年，對於購買預售屋的消費者來說，至少要熬個8～10年才不至於會被課35～45％重稅，因此，住展雜誌研發長何世昌認為，「預售屋的短線投資客將會減少相對明顯」。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，房地合一稅制是有賺錢才會被課稅，尤其市場沒有大家所想像這麼多屋主是適用房地合一稅2.0，但對預售屋投資客來說，確實會有壓力。

至於「實價登錄2.0」新制則相對單純，等於讓資訊透明化，包括成交案件門牌與地號要完整揭露之外，尤其將預售屋也納入實價登錄規範，規定必須在簽約後30天內完成申報，使房屋行情、價格能更即時揭露。

市場供給量大幅減少，大建商轉向先建後售

而因應2大新制上路，未來將出現什麼房市新現象？

何世昌認為，房地合一稅2.0造成的變化是，未來市場的供給量將會大量減少，且中古屋減少的幅度會比預售屋來的大，他解釋，主要是因為重稅閉鎖期拉長的關係，由於中古屋是散戶市場，只要屋主不缺錢、不想被課重稅就不用急著賣，但是預售屋不一樣，因為建商有公司經營的壓力，就必須持續推預售案。

目前市場上已有觀察到，在房地合一稅2.0新制影響下，不少購屋人開始轉向買新成屋，再加上土地、營建成本上漲，建商控制成本不易，研判未來財力雄厚的建商可能會轉向先建後售，也就是等到蓋好再來定價銷售。

不過，徐佳馨認為，過去多數建商之所以賣預售屋，是因為可以靠預售屋的2～3成頭期款周轉，資金壓力沒什麼大，但若是現在等到蓋好才賣，等於要建商全拿出真金白銀，恐怕中小型建商都會吃不消。

何世昌也認為，這對資金能力充足的建商才有機會先建後售，「不是每個建商都有能力這樣做，如果蓋個上百億的大案子，一般建商怎麼可能拿得出這麼多錢，尤其台灣大部分建商又都是屬於中小型規模。」

「我認為預售屋的比例也許會下降，但是不可能大幅下降或是歸零。」何世昌也說，尤其台北市的建案更不可能走成屋市場，因為台北市有針對建商課徵囤房稅，只要建商推成屋，一年半以內賣不出去就要繳3.6％的超高稅率，在這麼嚴苛條件下，目前台北市仍是預售案為主。

實價登錄會變成「不二價」？專家提醒∶有定錨作價後遺症

至於實價登錄2.0上路後，外界也預期，是否就代表新建案不二價銷售將成為新趨勢？

何世昌則不認為未來建案的開價就等於成交價，他舉例，美國實施實價登錄長達十餘年都沒有進入不二價，更何況是台灣，台灣人多數還是喜歡殺價、議價的快感，尤其過去中古屋實價登錄也早就行之有年，市場也沒有出現不二價，因此何世昌推論，「預售屋不太可能出現不二價這件事情」。

何世昌倒是認為，實價登錄上路後，預期「建案開價嚇死人、成交價笑死人」的情況將會減少，但市場的開價與成交價將會慢慢地靠攏，議價空間也會縮小。

徐佳馨則提醒，過去中古屋市場就有實價登錄制度，因此問題不大，但是預售屋因為絕大多數籌碼集中在建商手上，因此會不會有不肖業者透過自己人買高價去操作房價，也就是外界俗稱的「定錨價」，這勢必是新制上路後政府必須要留意的重點。

疫情讓第3季房市很悲觀，但房價降幅不大

整體來說，接下來房市如何變化，最重要的關鍵還是在於疫情，由於中央流行疫情指揮中心已宣布全國3級警戒持續延長到7月12日，房產界人士皆一口同聲表示，6、7月移轉棟數衰退幾乎已經是「鐵一般的事實」，但由於市場上仍有充沛資金、低利環境支撐以及隱然浮現的通膨壓力，也造成房價不容易鬆動。

「房市進入第3季，面臨3個壞球。」天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，第一壞是目前疫苗的施打人數，還無法達到全體免疫的目標，經濟活動勢必短期還無法恢復正常；第二壞則是7月1日起房地合一稅2.0與實價登錄2.0兩大新制同步上路，尤其房地合一稅2.0將使短期交易量大幅萎縮。

最後，由於第3季有颱風季、民俗月，本身就是房市傳統淡季，以上3個因素加在一起，可以想見第3季房市將會是今年度最糟糕的時候。

「6、7月買賣移轉棟數應該是完蛋！很明顯是疫情干擾。」徐佳馨也認為，即便到了第3季也很難大解封，預計下半年將會相當辛苦，但即便如此，房價也不至於跳水式降價，雖然過去常說「有量才有價」，但就算屋主願意講價，目前低利、資金充沛的環境下，自然降幅也不會太大。

何世昌則說，以歐美國封城經驗來看，封城1、2年疫情都沒有結束，但房價還是照樣飆漲，甚至飆漲幅度比台灣還要誇張，「就是因為民眾恐慌期過了，該做的事情還是得做。」

因此，何世昌則認為，購屋族也不要絕對灰心，「因為現在真的是進場中古屋的一個非常好的時機」，主要原因是，目前國內在5月中旬後到7月12日都是屬於3級警戒，加上7月又有新制上路，這時候掛賣的屋主，多少都有賣房求現的情況，想撿便宜的購屋族或許可以往二手屋市場嘗試議價。

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