社區大總管1/總幹事好威 買賣、租賃一手抓 房仲售屋「潛規則」曝光

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CTWANT近期接獲一位張太太投訴自家社區總幹事(經理)利用職權之便,在社區私做仲介,要求成交紅包,甚至百般阻饒仲介帶看。(圖/焦正德攝、報系資料庫)(示意圖)
CTWANT近期接獲一位張太太投訴自家社區總幹事(經理)利用職權之便,在社區私做仲介,要求成交紅包,甚至百般阻饒仲介帶看。(圖/焦正德攝、報系資料庫)(示意圖)

[周刊王CTWANT] 房產市況大好,張太太想賣屋卻遇上傳聞中的「社區暗黑手段」,氣得向CTWANT投訴,「我委託仲介陸續帶了4~5組客戶,可能總幹事眼紅,汙衊說仲介太吵,影響住戶安寧,硬是把我委託的仲介封殺。」她氣急敗壞地說,「社區總幹事(經理)利用職權,在社區私做仲介。」

張太太的房子位在北市中山區,是一座知名小坪數豪宅社區,所有權人大多是置產投資,房屋多出租或空置。記者實際詢問第一線房仲皆坦言,「想進入社區買賣房屋,除了要先被清潔費扒一層皮(通常酌收100~2000元不等,依管委會規定),往往還要買飲料和物管打好關係、成交紅包早已是不用多言的『潛規則』。」

「總幹事就像是社區大總管,利用職務本身對住戶的了解,一手把持社區買賣與租賃服務,主動告知住戶能幫忙託售並議佣金,並且阻擋外來的仲介帶看房子。已經有其他住戶提醒我,總幹事會假借很多藉口把買家攔截,想要自己交易。」張太太投訴,也反映了其他住戶的心聲。

民眾投訴,自家總幹事就像社區大總管,仲介想帶看都要看他臉色,還會把買家攔截,想要自己交易賺佣金。(圖/報系資料庫)(示意圖)
民眾投訴,自家總幹事就像社區大總管,仲介想帶看都要看他臉色,還會把買家攔截,想要自己交易賺佣金。(圖/報系資料庫)(示意圖)

東龍不動產資深經理陳泰源表示,「有些管理員,會主動要求抽成。如果不答應,他們就會刁難;如果答應,他們還會幫忙銷售、說好話。」由於每個社區規定不同,例如健身房要不要額外付費、機車格是否免費、垃圾是否要用專用垃圾袋等,房仲多不知,「因此唯有打理好(與總幹事或物管人員)關係,他們才會熱心幫腔解惑,否則擺臭臉或講壞話,讓買方有不好印象,都會影響成交意願。」

另一位仲介也分享親身經歷,「有次找不到屋主,管理員說『我可以幫忙聯繫,但若成,要給紅包』,結果真的成交,我給了2萬元紅包,卻被嫌少,管理員認為這樁交易上看6000萬,房仲至少賺100萬元,但管理員只是打了通電話啊!」當初又沒說好紅包價,最後兩方都不滿意。

「主動要求紅包的,有時是管理員,有時是總幹事,以前比較嚴重,現在10個裡有3個會要求潛規則合作,另外7個比較不敢。」一位資深仲介告訴記者,「這種情況最常發生在缺乏制度、在社區工作時間比住戶還久的萬年管理員身上,甚至交易住戶個資,現在物管多半有監控、受訓及規約,若有秘書、管理員、總幹事等多人一起共事,就比較不會發生。」

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示,曾碰到房仲帶看繳清潔費,錢卻落入總幹事口袋,投訴管委會卻包庇總幹事,因而來諮詢的案件,通常會請屋主至各縣市府主管機關,如北市建管處、新北工務局等發函柔性勸導,嚴重者可開罰。(圖/住宅消保會提供)
住宅消保會創會理事長吳翃毅表示,曾碰到房仲帶看繳清潔費,錢卻落入總幹事口袋,投訴管委會卻包庇總幹事,因而來諮詢的案件,通常會請屋主至各縣市府主管機關,如北市建管處、新北工務局等發函柔性勸導,嚴重者可開罰。(圖/住宅消保會提供)

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,過去曾有案例有管理員或總幹事協助住戶帶看甚至仲介房屋成交,不過由於沒有不動產經紀人執照,所以違反不動產經紀業管理條例32條,被處10~30萬以下罰緩,最重會被處1年以下有期徒刑。

張旭嵐表示,社區管理員或總幹事是管理社區秩序的重要角色,多數也都循規蹈矩,不少深耕經營特定社區的房仲,為釋出善意多請喝飲料,實務上也偶有聽聞要索取中人費,已算遊走在法律邊緣。另一位房仲資深經理也提醒,若要包紅包也不宜多包,否則會讓管理員把仲介買賣變成主業,對社區住戶、房仲及當事人來說都不是好事。

除了總幹事兼差當地下仲介,張太太還投訴,有鄰居反映待租待售、無人居住的房子,偶有被入侵的跡象,由於櫃台有放磁釦、鑰匙,懷疑是物管人員私闖民宅躲起來休息。為何管委會不請物管公司撤換相關人員?張太太無奈搖搖頭表示,「有社區委員包庇、袒護,要求物管公司不能換,就等下一屆改選。」看似一樁總幹事行為走鐘的投訴,後面牽扯管委會的派系角力。

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