社論/打房 為何越打越漲?

主筆室
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房價飆漲,行政院、中央銀行相繼宣布打房措施,行政院通過的「健全房市方案」5項措施,央行隨後端出針對房市的選擇性信用管制方案,嚴格緊縮炒房者的貸款成數限制為5或6成,同時針對近年炒房市場的新寵「公司炒房避稅」手法提出管制,一棒下去,確實震撼房市。

對篤信新自由主義者而言,政府打房、央行選擇性信用管制,都是干擾市場、不該為之的政策;不過,房市應該是例外中的例外。一來住房不是一般消費商品,而是人民立身的根本,政府有責任讓人人有房住;二來房市因投機造成的漲跌造成金融問題,幾乎所有國家都碰過房市泡沫帶來的金融危機。因此大部分國家都有不同對應房市的法規與政策。

將資金導引到都更

台灣長期受高房價之害,早年引發著名的「夜宿忠孝東路」與無殼蝸牛運動,近年則因房市從SARS後走了一波超過十年的多頭市場,房價上漲幅度是以倍數計,但同時期國內陷入低薪困境,房價所得比節節高升,且創了新高,台北市甚至超過15倍,居全球第2名,僅次於香港;年輕人註定無能力購屋,高房價在當時民調中都居民怨之首。後來因房地合一稅制上路,打擊炒房客獲利,同時多頭氣勢已在尾聲,才讓房市轉入空頭。

近來房價再次上揚,全台房價指數已超越過去高點,鑑於高房價之害與低薪困境未解,國人理應支持央行打房,但這波房市是資金推波助瀾導致上揚,以台灣而言,台商回流、政府租稅大赦吸引資金回台、台幣升值等是主因。以全球大環境而言,新冠疫情重創經濟,全球各大央行再次重回低利率、零利率、無限制量化寬鬆,而且預期在幾年內都不會緊縮。依過去的經驗看,這些資金大抵上就是兩個去處:不是入股市就是入房市。

央行出手打房之餘,必須留意,這波資金如海浪滔滔,打房政策能否有效壓制房價,大有疑問。政府不能只端出政策,更要有其他配套措施,才能成功壓制房價飆漲,我們提出兩個方向。

第一個是追本溯源看,既然這波房價上漲壓力來自資金潮,如果讓資金導引到其他地方,就能有效紓解房市壓力。理論上導引資金最佳去處當然是公共建設,這點其實已談過數十年,但成效微小,原因除了政府效率低落外,基礎建設的報酬期長、報酬率低是主要原因。至於導引資金到製造業,構想雖好,但國內未必有足夠的投資項目與機會。

政府應推動大規模都市更新計畫,把資金導引到都更上。推都更有諸多效益,一來台灣都市確實破舊,只要比較大陸三、四線城市即可知,台北市號稱首善之區,但市容破舊,將近4成住房屋齡超過40年,平均屋齡近35年;甚至在精華區內,觸目可見低矮破舊的公寓,坦白說,居民居住其間品質必然不佳,老人出入也不方便,市容觀瞻當然也受影響,尤其安全堪虞,萬一發生劇烈地震,災損令人憂心,推動都更迫在眉睫。再者,藉著獎勵增加容積率可增高房市供給,對抑制房價亦有效益。

政府推動都更超過20年,成果極差,原因出在缺乏好的機制解決分配以及釘子戶等問題,特別是在發生幾次類似文林苑事件後,都更推動更難。不過,只要政府能建立更強的機制把資金導引到都更案中,困難就比較容易解決。

讓炒房者無利可圖

第二個方向,除導引資金潮流向都更外,炒房的主體是投機客,只要能把投機客逐出市場、甚至減少其數量,打房就成功了一半,這也是央行措施都是針對投機客的原因。而要讓投機客從市場消失,關鍵是讓其既無柴火可燒,又無利可圖,央行的選擇性信用管制是要減少或斬斷炒房資金,讓投機客退場的房地合一稅則是減少其獲利,雙管齊下,效果會更好,政府應考慮推動,例如:房地合一稅的最高稅率可由45%再提高,或是對持有第三間房子者課以高額持有稅,而對透過公司炒房者,鑑於其辨識度高,更該修法禁絕。

政府應能多管齊下,在全力打擊投機客、壓制房價上漲的同時,也能以推動都更等方式導引資金,趁勢創造社會更大的效益,而不是只專注在打房的技術面方式上。