禁驅令解除 租客有一年還款期

洛杉磯縣租客禁驅令實行三年之久，最終在3月31日結束。這項禁令在疫情期間保障了租客的居住權利，但同時也造成了不少房東的損失，甚至有些租客利用該規則惡意拖欠租金。那麼，禁令解除後，是否就意味著房東可以自由驅逐租客呢？

律師楊力處理過許多驅逐租客案件，他指出，儘管疫情期間的禁驅令已於2023年3月31日結束，但這並不意味著驅逐租客的法律環境回歸至疫情前。華人房東們應注意一些新增的規定，只有在遵守相關法律的前提下，才能申請驅逐不良租客。禁令解除後的新增條例包括：

1. 對於在2022年7月1日至2023年3月31日期間發生的房租拖欠，租客仍享有12個月的還款寬限期，這意味著租客可以在2024年3月31日前償還欠款。

2. 如果租客在2022年7月1日至2023年3月31日期間，行使了禁驅令賦予的權利，即租客在規定期限內向房東聲明，自己受到疫情影響導致無法承擔房租，並且聲明工資水平低於收入中位數的80%，那麼房東在2024年3月31日前不得進行無過錯驅逐（no-fault eviction）。

3. 對於在2022年7月1日至2023年3月31日期間，因拖欠租金引發的驅逐，房東須提前30天向租客發出驅趕通知。

4. 由未經允許的房客（unauthorized occupants）或寵物引發的驅逐，房東須提前30天向租客發出驅趕通知。

楊力表示，自2023年4月1日起，房東應謹慎處理租客在2022年7月1日至2023年3月31日期間的欠租。這段時間內租客欠租的保護力度非常強，法律相關規定也較為模糊。首先，房東必須提前30天向租客發出通知；其次，對於這段時間的欠租，租客有一年的還款期（repayment period）。換言之，如果房東因為2022年7月1日至2023年3月1日期間的欠租而試圖驅逐租客，租客可以直接以無能力支付過去欠租為理由反對房東的驅逐。不過，從立法者的角度來看，這樣的驅逐程序為租客提供了多層保護，以防止他們因為這段時間的欠租而被房東驅逐。

隨著禁驅令的解除，洛杉磯縣法院預計將會面臨大量的此類案件審理高峰。楊力建議，租客驅逐禁令解除後，預計在四、五月份將會遇到驅逐的高峰期，洛縣法院將會擠壓大量的驅逐案件，因此建議房東們盡早啟動程序。當然，影響驅趕速度的還有法院和警察局的效率，例如芳塔那（Fontana）法院現在需要排隊一至兩個月才能立案，而查伍斯（Chatsworth）警察局安排驅逐也需要排隊一至兩個月。因此，房東應該抓緊時間，以爭取更快的驅逐結果。

楊力補充說，如今加州房東驅趕租客的權利與三年前已經大為不同，不僅法律環境趨於保護租客，愈來愈多的租客也開始利用法律保護自己，並積極參與申訴。因此，房東在選擇租客時一定要謹慎，通過背景調查、收入證明等方式過濾不良房客。此外，聘請專業律師審核租約也非常重要，因為租約是房東維護自己權益的最重要武器。

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