編•輯•室•報•告-房地產市場風水輪流轉

方明

工商時報【方明】

2019年國內房地產市場可說是驚嘆連連!包括南山人壽以溢價高達6成標下信義行政中心、元大人壽以溢價近3成標下松江南京案,此兩大地上權案溢價幅度之高,不僅跌破市場眼鏡,背後更凸顯壽險業勢在必得之決心。觀察近20年台灣房地產市場走向,房市飆風已從住宅、農地、工業地一路來到2019年的商辦市場,其背後仍不脫政策、資金、利率三大要素的推波助瀾,唯一不同的是,炒家由專業投資客變成壽險、建商大戶。

2003年SARS過後到2008年,算是近20年來國內房市第一波起漲,主要因當時陳水扁推土增稅減半、優惠房貸;2008年雖遇到金融海嘯,但馬英九當選總統的兩岸和平紅利、大降遺贈稅政策,創造出2009∼2014年的房市黃金五年,此兩段期間主要以住宅市場飆漲為主,當時代表性案為新壽2006年以63億元天價標下信義聯勤,足足超出底價2.7倍,換算每坪單價274萬元,創下住宅土地標售天價,二年後,新壽又將信義聯勤南北基地以總價101億元再轉售元利建設林敏雄與國泰金控前副董蔡鎮宇。

土地標售金額創新高,自然牽動住宅價格飆漲,在民怨高漲下,政府出手干預市場,祭出奢侈稅、豪宅稅、調高土地公告現值、豪宅限貸令等連串打房措施,其中,房地合一稅更是撒手?,才將過熱的住宅投資飆風壓制下來。

住宅投資過熱,資金到處亂竄,2010∼2015年,在政府打房後,市場游資開始藉由高鐵站區開發、雪隧通車、航空城計劃等重大建設題材,將炒作對象鎖定成本低的農地,一度讓農地價格飆漲,其後,也因政策再度出手,修改農發條例,農地農舍快速降溫、交易死寂。

在住宅、農地無利可圖,投資客紛紛退場之際,房地產飆漲輪動的歷史軌跡仍持續上演,只是換個商品而已。拜中美貿易戰之賜,政府大力鼓吹台商回台投資,從2018年下半年起,風水輪流轉,沉寂多年的國內商用不動產市場終於「撿到槍」,找到上漲的好題材。

2019年商用不動市場大爆發,辦公大樓租金、商辦土地、地上權標售價格迭創新高,包括國泰置地廣場今年4筆辦公租金每坪都站上4,000元關卡,台北南山廣場頂樓更傳出每坪租金突破5,000元大關,而指標辦公大樓台北101今年中低樓層租金也站上4,000元之上,就有業者預言,以目前頂級商辦租金行情來看,台北101大樓明、後年租客租期即將大量到期,屆時租金可能向5字頭叩關。

另外,2019年商辦土地市場更是熱鬧滾滾,除了台北雙子星正式簽約之外,最受矚目的大案就是「信義行政中心」地上權案、「松江南京」地上權案,以及「京華城」土地標售案。排除京華城標售案為自家人中石化得標案例不談,南山人壽以總價159.8億元標下「信義行政中心」地上權案,換算每坪單價高達744萬元,溢價幅度更高達近6成,讓外界驚呼連連,難怪市場說「地上權當所有權土地在買」。

不過,這案件看在商用不動產專業人士眼中並不意外,以南山人壽出價每坪744萬取得計算,該土地法定容積560%,加計申請危老等其他獎勵值,未來允建容積約在1,100%以上,加計每坪30萬元造價、管理成本,以及取得容積成本等,地上權資產價值約每坪140萬元,加上未來地租成本,規劃辦公室租金約莫不到每坪5,000元,即能達到2.5%的租金收益率,以南山廣場招租一年即近滿租、租金約在每坪4,000多元來看,並沒有很離譜。

相對於另二家營建業的競爭對手出價僅約南山人壽的三分之二,反應壽險業取得資產以收益思維考量,建築業則以成本加利潤為出發點,以及各競標者對於信義計劃區頂級辦公室租金行情認知的差異。

不管房地產飆風從住宅、農地、工業地還是到現在的商辦,永遠脫離不了「政策、資金、利率」三大要素,低利率是未來可見的趨勢,市場資金泛濫也是不爭的事實,兩者變數較低,唯一不安定的因子是政策;只不過,商用不動產玩家是壽險、建商等大戶,一般民眾感受不深,為促進經濟繁榮的表象,預料政府短期尚不會出手干預,預期商用不動產市場還會持續延燒。

但我們要提醒的是,辦公租金、土地價格不斷上漲,中小企業成本增加,若企業獲利無法隨之提升,屆時員工薪資、工作機會恐受影響,政府不可不慎!

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