編•輯•室•報•告-房市到底 有沒有淡旺季?

方明

工商時報【方明】

近期國內各大百貨公司周年慶如火如荼展開,殺很大的折扣,總是吸引爆滿的人潮;同樣的,每年元月農曆年前,以及鬼月前的6、7月,汽車經銷商舉辦銷售競賽,往往都是車市一年中最大的旺季;沉寂已久的房市,今年交易量已露出曙光,出現溫和上漲,那麼,房市到底有沒有淡旺季?

從近20年的建物買賣移轉棟數分析,我們發現一個有趣現象,排除2月農曆春節因素不看,以及12月特殊月份(容後再敘),2008年及2014年是房市淡旺季出現重要轉折的兩大分水嶺。

2001到2007年房市旺季主要落在農曆年後的3∼5月,此段期間當中,單月最高移轉量可達近4.3萬棟,平均單月也有3萬棟以上;2008年發生金融海嘯後,從2008∼2014年,房市交易大量逐漸轉移至5∼7月,直到2014年房市由盛而衰,爾後,房市淡旺季已不明顯。

整體來看,2014年以前,國內房市確實有淡旺季之分,且旺季主要落在農曆年後的3~7月之間,重要原因在於,農曆年後民眾消費重回正常軌道,中間又有329檔期題材發酵,刺激民眾購屋慾望;相對的,房市最淡季落在7、8兩個月份,單月移轉量最低僅2.7萬棟,鬼月以及暑假是影響房市交易最重要因素。

最特別的是每年12月,當月幾乎是每年房市交易的最高峰,為何如此,主要與隔年房市政策與農曆年前買房好過年的民俗息息相關。

以2003∼2006年的12月來看,單月移轉量約在4萬棟上下,主要是此段期間,房市正從谷底起飛,各地方政府調高公告現值,因市值與公告現值差距大,為免被課徵高額增值稅,導致每年12月皆出現大量移轉;另外,2015年12月移轉量飆升近4.8萬棟,創下近20年來單月最高紀錄,主要乃是2016年起要開始實施房地合一稅,大批民眾趕著新政策上路前提前交易所致。

國內房市從2003年SARS過後,出現10年房市大多頭行情,期間雖遇到2008年金融海嘯,所幸風暴很快退去,2014年前的房市多頭,根據房仲業實務經驗觀察,淡旺季交易量約有15%以上的明顯差距,2014年房市反轉後,淡旺季已不明顯,其中最大差異在於房市多頭時,投資、投機買盤盛行,容易受政經情勢影響,房市交易波動較大。

如今,房市以剛性買盤為主,在首購、換屋為主流下,未來房市若無像百貨周年慶一樣誘人的折扣,恐只剩鬼月淡季難以撼動。

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