老夫妻想「賣透天換華廈」 專家教一招:土增稅減半、房地合一免繳
年齡增長,會因居住需求不同想換屋,一名黃先生和他的妻子年紀漸長,膝蓋也開始不太靈活,決定賣掉現在住的透天厝,換成一間有電梯的華廈,不過「換屋」不僅要負擔土地增值稅,還有房地合一稅,對於名下仍有收租套房的黃先生來說,換屋要繳兩筆重稅相當不划算。財務規劃專家廖嘉紅教一招,就能讓黃先生「土增稅減半、房地合一稅免繳」!
廖嘉紅在《R姐財富方舟-廖嘉紅》粉專分享這則案例,她指出黃先生之前已經使用過土地增值稅「一生一次」10% 的優惠稅率,而且他還有一間收租的小套房,所以沒辦法使用「一生一屋」的10%優惠稅率。若黃先生以名下的房子換屋,則必須負擔一般的土地增值稅的累進稅率,為20%、30%或40%。此外,黃先生若賣房還必須繳交房地合一稅,
那到底要如何才能降低繳稅的負擔?廖嘉紅表示,由於黃太太還未使用過「一生一次」的土增稅10%優惠稅率,因此可以將透天厝贈與給黃太太,如此一來,出售時就能節省透天厝高額的土地增值稅。而且夫妻之間贈與不動產可以不計入當年度贈與總額,土地增值稅可以申請暫時免繳,出售時就可以享受「一生一次」的10%優惠稅率。
土增稅減半
她指出一般的土地增值稅的累進稅率,為20%、30%或40%,所以「一生一次」優惠稅率10%,已經降低一半以上。不動產夫妻贈與,只需要繳契稅,而契稅是按房屋現值的6%來計算,而不是市價的6%。
等黃太太賣屋後,購屋成本為黃先生當初向第三人購買取得的,就可以減掉當初購買成本600萬及相關規費10萬,作為取得成本。如果配偶是繼承或贈與取得,就取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。
此外,再加上核實可減除費用,包括買房、賣房時的仲介費發票,代書費用和裝潢發票,都要妥善保留。如果自行出售或出售仲介費低於3%,按成交價額3%計算可減除費用,最多以30萬為限。
房地合一稅免繳
黃太太出售的透天厝,是由配偶黃先生贈與給她的,但是她的持有期間,並不是由贈與日來決定,還是以贈與人黃先生原始購買之日105年2月來計算。所以黃太太的持有期間,是從黃先生105年購買開始計算,到113年已經超過5年,房地合一稅率20%。
因此,計算後獲利360萬×房地合一稅率20%=房地合一所得稅72萬。最近幾年房價漲很多,但72萬多的房地合一稅真的很高!
不過,因黃先生夫妻的透天符合「房地合一自住優惠」,房地合一自住優惠,課稅所得400萬以內者免納所得稅,超過部分按稅率10%課徵所得稅。:
1、本人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並實際居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾使用房地合一自住優惠。
於是出售獲利360萬扣掉400萬免稅額為負數,所以黃先生夫妻的房地合一稅「歸零了!」這樣一來,黃先生和黃太太不僅成功地降低了稅負,還為他們的退休生活多留了一筆資金,確保了未來的生活品質!
▼房地合一稅2.0。(圖/翻攝財政部臺北國稅局)
(封面示意圖/翻攝Pixabay)
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