英國脫歐全球經濟動盪 美國土地資產更受國際資金青睞

2016年6月23日，英國舉行脫歐公投，最終脫歐派勝出，使英國成為首個脫離歐盟的國家。英國脫歐的餘波觸發全球經濟動盪。由於英國與歐盟的新關係，眾多問題例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定。盛亞顧問股份有限公司總經理曾鈐輿表示，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。現階段，許多非歐盟國家的企業和投資者對投資於英國和歐洲仍持觀望態度，反觀美國土地資產在這動盪餘波中預期將吸引大量外國資金湧入。

倫敦一直是亞洲投資者最喜愛的房地產投資目的地之一，去年流入倫敦的亞洲資本超過81億美元。然而，國際知名房地產分析公司世邦魏理仕 (CBRE)近期一項調查顯示，美國仍然是全球房地產投資者的頭號首選。在2015年，美國從加拿大、中國、新加坡、阿聯酋及挪威等國成功吸金近800億美元。

事實上，一項近期研究表明，全球投資者計劃於2016年將48%的房地產投資部署到美國，而英國脫歐預計將進一步加快此步伐。鑒於英國和歐盟出現前所未有的不確定性，而美國被認為是全球最強大和最安全的投資國，加上美元持續看好的優勢，促使法人和個人投資者積極尋找美國的住宅物業和土地進行投資。投資地區方面，研究顯示亦不再局限於紐約、曼哈頓、三藩市等主線城市，一些二線城市如達拉斯、奧斯汀、夏洛特等也開始獲得追捧。

曾鈐輿指出，美國宏觀經濟表現持續增強，進一步加強了美國大多數地區的土地消化水準及投資機遇。美國擁有穩定的政治環境及完善的法律體制，相比許多其他國家，在美國購買土地具有較高的透明度和安全性。投資者可以直接擁有土地，而且土地產權屬永久性，並受保險公司擔保。正因安全性及透明性高，盛亞顧問股份有限公司獨家代理在台銷售，北美最大房地產開發業者之一和頓國際集團(Walton International Group Inc）的土地投資項目。

長期以來，房地產投資者通常將目光放在美國主線城市，因為這些城市自經濟衰退以來給投資者的感覺是相對安全的。然而，近年來主線市場的房地產價值在某程度上被高估，高漲的房價令其吸引力下降。因此，房地產投資者亦將目光放得更闊更遠。世邦魏理仕指出，由於中國投資者對美國市場的了解日益加深，加強了他們對分散投資到新的地域或不同類型的房地產的信心。

▲中國投資者對美房地產投資持續增長，並不斷開拓投資新地域（圖／ CBRE – Capital Watch.com）

然而，單純評估二線城市的總體經濟並不足以確定這些城市的土地潛在投資價值。挑選優質潛力土地，必須通過複雜、精細而專業的調查研究過程。展開精確而全面的土地調查研究有助識別二線城市中具潛力的土地，而這些土地與主線城市的昂貴土地相比，增值潛力可能更高。

北美最大房地產開發業者之一和頓國際集團表示，評估土地是否具有發展潛力，需要經過大量的調查與研究。首先，分析該城市總體經濟情況及發展模式。在收購前先開展土地的調查研究有助物色合適的土地，而這些土地預計會有市場需求，其價值也會得以保持。而土地的調查與研究大致可分為三個部份，分別是：市場和住房評估、土地資訊收集及土地分區狀況和開發許可。市場和住房評估包含對城市經濟和人口流動的研究，可預測到哪裡的土地有需求。土地資訊收集則包括土地及週邊開發情況、土地的可使用狀況及產權資訊，避免投資者購入受開發限制及有產權糾紛問題的土地。土地分區狀況與和開發許可則需由當地經驗豐富的研究團隊進行，他們需清楚了解當地的土地使用政策和發展規劃，並根據土地現況做進一步的土地規劃工作。

投資土地前必須先通過不同的角度、可靠的資訊來源進行全面的評估和研究，而這些評估和研究可經過專業的土地公司進行。目前美國房屋市場前景向好，專家預測，儘管美國住房市場復蘇緩慢，一些地區更面臨建築業施工短缺的情況，但美國的住房動工量將在未來一兩年內恢復常規水平，而這已經在今年頭五個月的新屋動工量上反映出來。美國房地產這項風險相對較低的投資已成為資產避險的選擇之一。