Yahoo奇摩新聞 【茂德「江翠ONE」掀拋售潮】新北江翠重劃區 建商評價兩極化
【文/記者葉思含】
▲茂德機構旗下有許多品牌，如茂德、漢翔建設等，漢翔於2016年推出「江翠ONE」。(圖為案場照片)
【模範生與模犯生的距離】
新北江翠重劃區 建商評價兩極化 茂德「江翠ONE」掀拋售潮
新北市板橋江翠北側重劃區由茂德機構興建的「江翠ONE」以3~4字頭單價開出首案，各建商陸續進場，成為新北市一級戰區，如今賣壓出籠，「江翠ONE」開始面臨「拋售潮」，當初以3字頭號召的一般事務所產品，因違規做住宅使用恐被開罰、強制拆除，專家建議自住客不要貪便宜承接購買，務必睜大眼睛慎選品牌建商。
江翠北側重劃區號稱板橋最後的大型重劃區，百億量體龐大，自2016年由甲山林廣告銷售的「江翠ONE」首案推出後，至今已經過3年，「江翠ONE」也成為該重劃區第一間完工成屋的建案，然而卻開始面臨「拋售潮」，想買江翠重劃區的購屋族該如何避免陷入這樣的問題？房市專家表示，建商品質是關鍵，購屋要挑對「模範生」建商，避免買到「模犯生」建商的個案。
▲茂德機構漢翔建設興建「江翠ONE」現已完工成屋，卻掀起拋售潮。
挑選江翠重劃區建案 建商品質是關鍵
江翠重劃區吸引各大知名建商進場推案，包括國泰、東騰、潤泰、茂德、立信等，推案遍地開花，然而各建商品質良莠不齊，民眾必須睜大眼睛看仔細，慎選優質建商、買到好房子。住展雜誌企研室經理何世昌舉例，如潤泰、國美、東騰、國泰都是市場上知名的「模範生」建商，其中東騰、國美建築品質佳，社區規劃質感細緻、業界評價好，是未上市櫃公司中以品質取勝的建商；而國泰、潤泰則為知名上市櫃大型建商，品牌信譽佳，其中潤泰建築品質最為知名，工法在全台數一數二，加上有自己的營造廠，一條龍規劃控管嚴格。
房市專家、網路節目主持人Sway表示，興建「江翠ONE」的茂德機構，因爆出爐渣屋和漏水事件，是他不推薦購屋的「模犯生」建商，「江翠ONE」出現拋售潮並不意外。Sway解釋，一般來說，一個社區若有超過5%物件放在市場上銷售，就面臨所謂的拋售潮，將影響一般自住客居住品質，對房價更是不利，以「江翠ONE」共469戶、實價登錄交屋超過300戶來看，查詢《591房屋交易網》有超過50筆、信義房屋則有逾百筆的物件拋售，該社區可說是面臨相當大的「拋售潮」，而這只是第一波，接下來還有即將交屋的「江翠Park」，茂德機構2大社區將面臨拋售賣壓。
▲於房屋交易銷售網站可見「江翠ONE」有大量物件待售。(翻攝自網路)
茂德機構建案「江翠ONE」驚現賣壓拋售潮
2016年，由茂德機構推出的「江翠ONE」為板橋江翠北側重劃區首推建案，規劃15~35坪共469戶，分A、B、C共3棟地上19樓、地下6樓建築，由於位重劃區D段內的商業用地，因此A棟全棟，以及B、C棟2~4樓為一般事務所，每坪開價39~43萬元，其餘部分為一般住宅，每坪開價為45~48萬元，實價登錄揭露後，最低單價驚見32.9萬元。
Sway指出，由於當時板橋新建案每坪開價仍在5~6字頭，「江翠ONE」3~4字頭價格確實吸引許多投資客進場，創造一時熱銷，然而現在房市翻轉，投資客驚覺現在不賣未來損失更大，因而拋售。Sway透露，「江翠ONE」使用坪數太小、雨遮環繞一圈太大，未來待周邊建案完工後視野將被遮蔽，加上茂德機構風評不佳，漏水、爐渣屋等問題糾紛、新聞事件依序浮上檯面，投資客認為若拖越久越不利於獲利，因此紛紛拋售。
信義房屋板橋中正店店長李原璋也透露，確實有已購客戶看了「江翠ONE」樣品屋以為坪數剛好，然而蓋好後才發現空間不敷使用，或發現重劃區生活機能仍須時間等待，只能趕快轉賣。目前「江翠ONE」甫交屋仍在寬限期，多數屋主打平、小賠就願意賣，等寬限期到之後，茂德「江翠ONE」可能將會引發不小的降價求售潮，接下來還有「江翠Park」，不過一切需看未來江翠重劃區發展與市場價格而定。
▲茂德機構「江翠ONE」由甲山林廣告規劃與銷售，圖為當時的樣品屋。
一般事務所禁止當住家 違者開罰或拆除
至於「江翠ONE」的一般事務所產品，因當時甲山林推案時打出3字頭單價，吸引許多民眾想撿便宜做住家使用。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，所謂的一般事務所，僅能做辦公室營業用途，並不能當作一般住家居住，否則就是違規使用，恐有被行政裁罰之虞。
新北市城鄉發展局表示，若建築使用為一般事務所，而違規做住宅使用，將違反都市計劃法新北市施行細則。由於一般事務所並未隔間，一旦要做住宅使用，必須先申請室內裝修許可，否則已違反建築物室內裝修管理辦法，恐被處以6~30萬元罰鍰；若再違規做住宅使用，則違反都市計劃法，一旦面臨檢舉將會先做規勸，否則將連續開罰6~30萬元直到改善為止，若未改善則有被拆除風險，建議民眾必須有開設公司、事務所等需求再購買，不要僥倖作為住家使用。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也提醒，一般事務所並不適用政府優惠房貸，會比一般住宅貸款低半成至1成或更低，部分銀行甚至不承作，還有管線裝修工程等較高的裝潢成本，都有財務風險考量。另外，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，因一般事務所以設立公司行號為主，鄰居可能是各種行業的營業處所，有進出複雜的問題，也對房價有很大的影響，購屋不可不慎。
▲目前「江翠Park」由甲山林廣告銷售中，打出年底前可入住廣告。
