蔡明芳專欄:中國房地產將出現價格下跌和成交量萎縮困境

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近期,中國恆大地產債務危機可能會引起中國金融風暴的疑慮引起許多人的討論與關注,中國房地產業的總生產毛額占中國國內生產毛額的三成之多,因此,房地產就業市場的穩定必然對整體中國就業市場穩定有極大的影響,更重要的是,房地產產業所創造的就業也是帶動中國內需消費的重要引擎,房地產開發商一旦發生無法履行債務的問題,中國經濟必然會衰退。

限電措施會使得中國就業市場將會變得更加脆弱

對中國而言,目前中國房地產業所面臨的危機僅止於房地產開發商的財務問題,然而,中國政府近期限電措施對於廠商的經營帶來更大的不確定性,廠商可穩定生產的時間因中國政府限電而無法連續時,廠商對於勞動的需求也無法預估,此時,廠商可以解雇員工、強迫員工休假或採取無薪休假等措施來因應,進而導致失業或非典型就業的受雇者增加。換句話說,中國政府的限電措施會使得就業市場將會變得更加脆弱。由於經常性薪資是許多受雇勞工購買房子與繳交房屋貸款的重要來源,一旦就業市場惡化,使得受雇勞工繳交房屋貸款的金流不穩定性提高,購屋者出現房貸違約的機率也會增加。

限電可能加速中國房地產債務危機的惡化

綜合上述討論可知,在中國對製造業進行大規模限電的情況下,中國房地產市場同時出現兩個問題,首先,供給面的債務危機而言,房地產開發商無法履行對包含金融機構與購屋者等債權人的債務,當中國房地產廠商因債務危機而必須釋放出大量剩餘房屋時,中國房地產市場的供給將大幅增加;其次,就需求面而言,購屋者無法履行因房貸而向金融機構貸款的債務,就業市場的不穩定一方面會導致房地產市場的需求減少,購屋者無法履約債務將使得房子被迫出售而使得房地產市場的供給增加。

此時,房地產供給的增加與需求減少,必然會導致中國房地產價格的大幅下跌,若中國經濟前景不明與廠商外移等影響消費者預期的負向效果更大時,則中國房地產市場需求減少的效果會進一步擴大,在需求下滑幅度大於供給增加的效果下,中國房地產市場將出現價格下跌與房屋成交量萎縮的困境,因此,中國限電可能加速中國房地產債務危機的惡化。

根據彭博社的統計數據顯示,截至十月底為止,中國房產信息集團(CRIC)排名的營收前30名的中國房地產廠商中,有六成業者已違反包括房企扣除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%及現金短債比小於1等「三道紅線」中的其中1道。換句話說,中國房地產業者目前的財務體質是非常脆弱的。

根據中國國家統計局所公佈的製造業採購經理指數(PMI)顯示,10月PMI從九月的49.6降至49.2,這些數據都顯示中國廠商的生產動能正在持續下降,因此,中國政府的限電措施對於廠商生產的影響已逐步顯現。若廠商的產出持續降低,則對勞動市場的需求也會降低,失業人數的增加對於脆弱的房地產市場必然產生負向影響。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授

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