解禁!北市13處山坡地可都更 周邊房價看漲

李頂立 陳宥翔
TVBS新聞網

北市山坡地住宅都更出現曙光!目前台北位於山坡地的第三種住宅共有3423戶,其中有2805戶屋齡都超過30年,面臨嚴峻的老化危機,9日台北市都市更新自治條例修正案三讀通過,未來部分山坡地可望開放都更,房仲分析若成功都更對建商和住戶都有利,也有機會帶動周遭房價。


圖/TVBS
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記者李頂立:「台北市有不少住宅都位於山坡地上,大約五層樓高的建築,過去受限於法規,即使建物老舊也無法改建,不過就在9日台北市都市更新自治條例修正案三讀通過後,部分地區可望解禁。」


從山上俯瞰,整片公寓明顯老舊。在台北市約有40處位於山坡地的第三種住宅聚落,總計有3423戶,其中2805戶是五樓以下、屋齡30年以上的老舊公寓,這次修法將允許13處非地質敏感區可進行都更,粗估有上千戶民眾受惠。


北市都發局副局長王玉芬:「內湖有5處、文山有6處、其餘兩處是位於南港和信義區,剔除掉山崩地滑地區,這13處3.8公頃,其實相對影響環境沒這麼大。」


圖/TVBS
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住三區建物採取「都更」的最大好處,就是可以獲得最多的容積獎勵,相較自主維修沒有容積獎勵或是走危老條例最高1.3倍基準容積,透過都更獎勵可以獲取1.5倍增額容積,以台北市的高地價、房價來說,更有誘因吸引建商都更。


房仲集團總經理葉凌棋:「台北市房價,只要他的單價高於30-35萬以上,應該就有都更商機,有這樣的開放,對山坡地上原本住三的老舊公寓來講,應該是個利多。」


地主省了許多自主改建的成本,建商也能在瓜分容積後對外售房獲利,房仲分析,有機會帶動周邊房價。


房仲集團總經理葉凌棋:「如果說能夠開放都更,我相信對房價是正面的穩定的影響,是否能夠有更高的表現還是要看該地區區域的差別,但對老舊公寓安全上的改善一定有非常正面的幫助。」


不過第三種住宅區法定容積為225%,建蔽率為45%,約可蓋5層樓左右,若再提供容積獎勵1.5倍,等於可在山坡地蓋超過10層樓。若遭遇地震颱風,是否會有環境風險,甚至波及下坡段住戶。


北市都發局副局長王玉芬:「位在住宅區的山坡地本來就是可以開發的,相關法令機制裡面也都有把關了,不是大家所想全面開放,都是經過所有的調查。」


但幾家歡樂幾家仇,這波解禁浪潮,也有地區沒搭上都更列車,文山區的興家里就是其中之一。


興家里里長劉宗勳:「現在禁止都更進入,容積率也不夠,獎勵條例也不夠,所以並沒有吸引建商進來的條件。」


希望落空,讓劉里長好失望,因為整個里幾乎都是30年起跳的老房,不能依賴都更,未來勢必得面對嚴峻的房屋老化。


興家里里長劉宗勳:「房子老舊包括漏水、地震、包括柱子軟腳啊,這都是山坡地首要處理的問題。」


圖/TVBS
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北市立大學市政管理學院院長邱英浩:「我們可以透過未來的國土計畫實施、城鄉發展用地分區狀況下,去思考有沒有可能幫他們做一些都市計畫的調整。想辦法誘導他們讓他們在財產被保護的狀況下可以移到比較安全的區域,我想這個未來也是有機會可以做。」


修正案成功三讀,山坡地老房都更曙光再現,但仍未解禁的剩餘老屋,未來的居安問題,政府恐怕還要傷腦筋。


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