讓渡居:金融思維下的民宿新玩法 | ChinaBang 創新企業

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近兩年都市民宿發展勢頭強勁。政策鼓勵租售並舉,讓閒置房源產生經營價值,而相比長租,短租是有更高經濟價值的形式。另一方面,線下體驗發生變革,消費陞級催生了非標住宿的火熱。都市民宿的優勢在於個性化體驗,可滿足多人出行場景,相比同價位的飯店具有更高性價比。

不過現時行業的問題在於優質供給不足,房源品質參差不齊,衛生和安全得不到保障。行業參與者更加重視供給端的建設,促進民宿房源的品質化和標準化,同時出現了多家以託管模式切入的城市精品民宿品牌,比如在 2018 年快速完成兩輪億級融資的路客、Airbnb 戰略投資的城宿、攜程和途家投資的有家民宿、大象民宿等。

讓渡居是一家數位科技驅動的都市民宿管理服務機構,於 2019 年 6 月進入這個賽道。與上述玩家最大的差异點在於,讓渡居定位都市經濟民宿,主打高性價比,強調通過數位科技來提效降本,從而為房東創造高於市場平均值的穩定回報。具體做法是:讓渡居使用量化的手段分析、判斷、篩選並鎖定優質房源,同步生成收益預測,以此作為最終確定我們管理的房屋組合的基本依據。提供從保底到非保底的多種收益分成結構,滿足不同房東的差异化的風險偏好。除此之外,算灋團隊利用數學模型對服務的房屋進行智慧定價,納入社區、市場、季節等外部因素,以匹配到最穩健的入住率並獲得最高收益。並且,在自動化房屋配寘、房源上線、供應鏈管理等流程使用極致的自動化,在確保房態穩定的前提下,最大化組織成本的管控能力。同時,因房制宜對所服務房屋升級改造,提升居住體驗和品牌識別度。讓渡居致力於提供專業的都市民宿管理方案,最終成為經濟民宿領域的標準製定者,為房東賺取更多的收益回報,為行業整體效率的提升做出貢獻。

創始人張喬在做事情時習慣性的用金融業思維去思考問題,他認為把房源作為標的,民宿短租也可以理解成是一種金融投資,在金融投資中套利最為穩健,抓取高頻交易訊號去做套利機會,每次可能只賺幾個基點,但是對於涉及到房地產資源的民宿市場來說,基差非常大即實質存在大量的套利機會。

促使張喬產生這樣想法的契機,是基於身邊朋友的一個經歷,他的朋友將自己一套長租的房子拿出來做了民宿短租,一個月下來就獲得了超過以前長租的 50% 的收益,還是在房屋沒有經過過多裝修的情况下。這樣的收益空間讓張喬產生了興趣,想要自己也試一試,於是拿了少量房源做嘗試,最終取得了相似的收益效果。

如何能够獲取到更多的房源將收益擴大,就是讓渡居能够成立的重要原因之一。作為創始人兼 CEO,張喬希望讓渡居能够成為讓房東新增收益的顧問,為房東提供最優的建議,而不是大包大攬、全權負責。“理財有理財顧問,想要做民宿也可以有民宿顧問,讓渡居就如同民宿行業的一家私募管理機構,讓想做民宿、想要增收的房東有路可循。”

張喬曾於中信證券公司衍生品自營業務 Quant 崗位供職,數據科學家/增長駭客/精實創業/數位行銷等複合經歷,曾供職蓋茨基金會、富達投資等。紐澤西州立大學數量金融碩士,中央財經大學國際金融學士。聯合創始人譚翔雲先生曾任職友財投資投資經理崗位,負責智慧硬體和半導體領域的投資,前德勤會計師事務所高級審計師,服務和領導過多家大型 SOE 項目的年度稽核和內控稽核項目。中央財經大學經濟社會學學士。

讓渡居的目標市場主要是一線都市和熱門旅遊城市。之前半年在北京測試模型,以一居室為主,合作方包括個人業主和小 B,大部分來自原來的長租房東。模式分為包租和託管,長期來看會新增託管的比例。針對不同合作方,讓渡居提供和私募基金類似的與之風險偏好對應的 “基礎+超額” 收益組合分成管道,並提供足够的靈活調整自由度。測試期間,房源 3 個月平均入住率持續保持在 93% 以上,合作方平均收益較之前長租提振 20% 以上。

在獲客方面,早期以協力廠商通路為主,目前正在自有平臺的搭建。團隊測試發現,當定價為市場平均水準的 90% 時,房源可以獲得 4 倍於市場平均值的曝光量且更易抵禦入住率的季節性波動。囙此讓渡居採取低價策略,以北京為例,RevPAR 在 250-450 元之間。隨著規模效應與衍生服務上線,在不斷提振淨利率的前提下未來甚至還會逐步下調 RevPAR。

此外,在房源方面,讓渡居正在自主開發一套大數據選房工具,能判斷出特定房源的短租潜力並生成收益預測報告,並有針對得匹配和獲取優質房源。在運營層面,讓渡居會使用大量自動化手段來替代傳統人工運營的工作,比如用聊天機器人承擔客服角色,程式化實現保潔和房態自動化管理、智慧定價、房客身份識別等。

在裝修改造環節,讓渡居的策略是 “輕改造、漸進式的免費裝修”,在保證利潤最優的前提下利用長短租利差分批到位地提升房源,不追求絕對意義上的風格標準化。根據團隊的數據結論,裝修對收益的提振其實沒有那麼高,房源位置、大小、價格是前三大影響因素。據悉,現時房源的平均改造成本不超過 4000 元/間臥室,空置期小於 7 天/年。

房源基本資訊乃至房間裏的物品,都是影響入住率和 RevPAR 的名額數據,從風格、品質、顏色到擺放位置,我們進行大量的 A/B 測試和機器學習模型預測,每個名額都會做量化的權重打分從而形成有據可考的房間設計方案。未來讓渡居將有計劃地以開源或 API 經濟的形式發佈一些研究成果,包括短租潜力預測能力、行業基礎數據和自動化工具等。

標準化讓現代科技和數據應用進入民宿環境,比如能利用智能門鎖、空氣淨化器、雜訊檢測、光照檢測等產品和科技提升房客對住宿品質的穩定預期;另一方面,標準化也使得其中高度不規則的閒置資源有了被盤活的更大可能。在房源數量到達一定量級之後,讓渡居會延展出一些資源共亯的業務,比如臥室分時租賃,以及儲物、辦公、洗浴、廚房空間共亯等。也會考慮豐富增值服務,與消費陞級品牌如 LemonBox 和垂衣等合作提供切合用戶畫像的廣告等。

讓渡居於 2019 年 5 月底成立,不到兩個月便獲得了 200 萬天使輪融資,投資方為 DELSK。天使輪的資金主要用於團隊建設和產品開發。此外,項目受邀成為創業邦第 18 期大消費賽道星際營的營員,並於 2019 年 12 月 19 日在創業邦 100 商業峰會進行了路演,目前正在對接種子輪的投資機構。

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