買房發現貸款成數不足可解約嗎?

住展房屋網提供

【文/住展房屋網】民眾購屋時都會向銀行辦理房貸,過去,銀行核准的貸款約為房價七成左右,但政府打房後,中央的政策改變,銀行核准的貸款大約只有五成,導致房貸不足,影響買方支付後續款項,這時該怎麼辦?

鍾姓男子在六年前向國泰建設購買「森林苑」預售大樓的一棟房屋含四個車位,買賣總價為五千八百多萬元,契約約定其中七成四千一百多萬元以銀行貸款支付,其餘自備款,按工程施工進度由原告分期繳付。

鍾男在自備款繳款期間從未遲延給付,二年前,國泰建設通知鍾男即將辦理交屋,並說明貸款成數按中央銀行規定降為買賣總價之五成即二千九百多萬元,不足部分須以現金補足,並附表載明鍾男應付貸款差額一千零五十多萬元。

貸款不足須補足差額

鍾男認為依契約約定,建商應就貸款差額予他與銀行貸款相同條件辦理分期付款,因此要求建商在限期內跟他簽約辦理貸款及分期付款等手續,逾期則解除契約,但建商不理,鍾男於是寄存證信函聲明契約解除,要建商返還價金,並賠償總價百分之十五的違約金。雙方打起官司。

國泰建設反駁,雙方的不動產買賣契約約定,貸款金額少於預定貸款金額時,其差額在預定貸款金額百分之三十以內部分,建商應以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償,並未約定應由買賣雙方另行簽訂分期付款契約,則買方就該預定貸款之差額部分,顯然無須與建商另行簽訂分期付款契約,只要依原貸款相同年限及條件向建商分期清償即可。

買方房貸成數不足,可否自行解約?示意圖
買方房貸成數不足,可否自行解約?示意圖

不符合解約的要件

台北地院認為,本件買方鍾男向建商購買房屋原預定之貸款金額四千一百多萬元,因政府實施打房政策,致銀行貸款之金額,最高僅為五成即二千九百多萬元,而其差額一千零五十多萬元因未逾約定貸款金額之百分之三十,建商既同意買方分期付款,顯然無買方所稱要建商另行和買方簽定分期付款契約之必要。鍾男的主張自屬無據。

法院指出,買賣契約約定「差額超過原預定貸款金額百分之三十者,雙方得解除契約。」於本件因未逾百分之三十,應無適用之餘地。鍾男為解約之意思表示,即不發生任何解除契約之效力,判決鍾男敗訴。

買方如果向銀行辦理房貸不足導致不能支付尾款時,先前已付的款項會被沒收,要保障自己的權益,最好在契約中增加一款「雙方同意若貸款金額無法貸到×××萬元,則無條件解除契約。」才能避免事後的糾紛。

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