買房簽約睜大眼 額外要求寫但書

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【文/連珠君】買房過程很繁複,其中最重要的便是簽約了,千萬別什麼都沒看清楚就簽字,專家建議,合約內壓一條貸款金額不足的解約條款,以免銀行貸款出問題,若屋主還住在裡面,合約要約定交屋時間,以免交屋遙遙無期,簽約當天記得調最新的土地及建物謄本,確認簽約當下產權沒有問題。

▲簽訂房屋合約當下,一定要再度調房屋及土地謄本,確保產權狀況沒有變動。
▲簽訂房屋合約當下,一定要再度調房屋及土地謄本,確保產權狀況沒有變動。

比對內政部版契約範本

買屋合約條款眾多,看得眼花撩亂,最簡單的方法,便是對照內政部版本的不動產買賣合約契約書範本,看看內容有沒有出入,除此之外,民眾常將資金抓得太緊,自備款只準備2~3成,一旦銀行貸不到8成,就沒有多餘的資金可以給付,容易造成違約狀況。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,合約內建議約定一個期限,比如說,備證用印之前,確定銀行貸款成數,如果有變動,大家是不是再另外磋商,又或者壓一個解約條款,如果銀行申貸不到這個金額,沒有能力負擔房價的下車條款,不要說 訂了一份合約無法履行,導致自備款被沒收。

另外,建議在簽約前就要檢查好屋況,將需要修繕的部分詳列在合約內,並約定清楚屋主要在什麼時間點前修繕完畢,又或是採折價方式處理,如果沒有約定,則回歸民法的物之瑕疵擔保責任,較容易發生爭議,究竟瑕疵是在簽約前發生,還是點交完之後才發生,若能在簽約前就約定好,屋主必須要去維護修繕,比較不會有爭議發生。

▲專家建議,房屋合約內要壓一條解約條款,避免銀行貸款成數不足,無力負擔房價導致違約。
▲專家建議,房屋合約內要壓一條解約條款,避免銀行貸款成數不足,無力負擔房價導致違約。

簽約到交屋約1.5個月

一般簽約後到交屋時間,大約1~1.5個月可以完成,但實務上,若屋主還住在房屋內,有可能是想先賣屋再買屋,時間會拉得比較長,可能要3~4個月甚至到半年,但一般申請房貸,核貸後1個月內就要撥款,銀行頂多願意延到2個月,若時間拖延太久,銀行會要求房貸要重新作審核作業。

遇到這種情形,建議簽合約時,要訂定房屋騰空的時間,一般時間點會要求在銀行核貸之前,若已知屋主房屋騰空時間要很久,可拉長用印時間,買方的自備款交付時間也會拉長,可以降低自備款壓力,也不會覺得交屋遙遙無期。

簽約前核對最新謄本

產權則是最重要的問題,簽約前房仲會事先調查建物土地的謄本狀況,簽約當天,記得要再要求調當天的建物及土地謄本,確認產權有沒有變動,陳俊宏表示,曾經發生房屋簽約後就被假扣押了,簽約當下還是第一順位,簽約完竟然變成第2順位。

因為現在抵押設定速度很快,有的只需要8小時,快一點甚至3~4小時就下來了,很多民眾不會去注意產權的變動狀況,當屋主希望先拿錢,不進履約保證時,就要特別留意,交屋時拿到謄本,也要特別注意舊的抵押權是否都已經塗銷。曾有買方在簽約後才發現,房屋因屋主有債務問題被假扣押,沒辦法履約。

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