【達人理財】入手4戶豪宅 存股大戶致富勝經揭祕

歐陽善玲
鏡週刊Mirror Media

存股是近幾年相當流行的投資方法,不少人靠存股提早退休,過著不為錢煩惱的日子。不過,存股大戶傅君玉不只靠股息過生活,最近甚至一次打包4間豪宅。縱橫股海45年,他大方公開畢生信奉的存股金律與「借2買6」絕學,要讓投資人也能複製頂級存股致富之道。

與傅君玉約訪的這天早晨,新北市新板特區一帶微涼、飄雨,他提早20分鐘下樓,並傳來訊息:「我在Lobby恭候。」為人客氣豪爽,是傅君玉給人的第一印象,這種鄰家大叔的親切,與豪宅主人形象,一般很難聯想在一起,但在他身上卻不顯突兀。

存股領息 轉投房地產市場

令人欣羨的是,他最近一次入手4戶頂級豪宅馥華艾美,「新板特區有5家百貨公司、3間飯店、2間影城,四鐵共構,生活品質及機能一流。2023年預計開幕的艾美酒店由萬豪集團直營,與馥華艾美間有空橋連接,但價格只有北市豪宅二分之一!」傅君玉說。

新北市新板特區交通便捷、飯店百貨林立,距台北市蛋黃區車程20分鐘,但豪宅價格相對親民。
新北市新板特區交通便捷、飯店百貨林立,距台北市蛋黃區車程20分鐘,但豪宅價格相對親民。

他分析,今年頂級豪宅相當搶手,意味台商資金回流明顯,且絕對不會「錦衣夜行」,道理很簡單,購買豪宅可以彰顯自己在海外奮鬥的成就,同時慰勞自己及家人。

「我買預售屋,每年付的工程款,等於是拿有限的資金,來鎖定4、5年後的房價。」一次打包4戶新板特區地標的傅君玉,實力讓人折服,而這實力竟是來自不需花俏功夫的「存股」。「每年領到的股息收入,我就拿來付預售屋款項,4、5年後,我等於賺到了豪宅。」傅君玉說得輕鬆。

傅君玉看準台商資金回流趨勢,未來豪宅行情逐步看漲,將大筆股息投入房地產市場。
傅君玉看準台商資金回流趨勢,未來豪宅行情逐步看漲,將大筆股息投入房地產市場。

不同於一般存股是為了領息過活,傅君玉存股領息卻能拿來買豪宅,憑的是什麼?「時間是投資最好的朋友,這句話很重要,你一定要寫進去。」他強調,財富累積的過程就像滾雪球,先要找到很長的坡,濕漉漉的雪球才能愈滾愈大,而「很長的坡」指的就是時間。

每年配息豐厚的錢櫃,是目前傅君玉第一大持股,持股近4年報酬率達300%。
每年配息豐厚的錢櫃,是目前傅君玉第一大持股,持股近4年報酬率達300%。

傅君玉持股集中,看準了標的就重押,目前主要持股比重錢櫃約75%、台肥25%,「我買進錢櫃的成本在60元左右,過去4年領到股息22元,換算下來持有成本約40元,目前錢櫃股價160元,報酬率等於300%。」

長期重押 助重擔同學脫困

更經典的代表作,是他投資上海商銀13年,累計報酬率450%;不但自己財富倍增,也以同樣策略幫助同學脫困。「大學同學是公司主管,太太擔任教職,二人月收入共十多萬元,雖不能說貧窮,但生活卻是捉襟見肘。」傅君玉說。

原來,同學的媽媽長年洗腎、爸爸老年癡呆,女兒則是腦性麻痺患者,在專業看護、醫療復健,及聘請多位家教等龐大開銷下,日子過得相當拮据。傅君玉說:「13年前,我建議同學透過房地產抵押,向銀行借入1,700萬元,再將這筆資金以每股28元買進60萬股尚未上市的上海商銀。經過多年現金增資、盈餘轉增資及豐厚的現金股利,十多年下來,同學領走了將近3,000萬元的股息。」

傅君玉曾幫大學同學操盤,買進當年未上市的上海商銀,十多年配股配息下來,同學也成了豪宅主人。
傅君玉曾幫大學同學操盤,買進當年未上市的上海商銀,十多年配股配息下來,同學也成了豪宅主人。

股息到手後,傅君玉在新板特區替同學操刀,買了一間預售屋,隔幾年又買下第二間房,現在2間房每年租金收入約80萬元,加上490萬元的股息收入,讓原本被日常開銷逼到幾乎走投無路的家庭,一躍成為股市奇蹟,而那1,700萬元的不動產抵押貸款,現今也只剩700萬元。

更令人驚嘆的是,近期傅君玉揪團買豪宅也有同學一份,若以目前手中持股市值、加上房地產計算,曾飽受生活摧殘的同學,身價至少2億元。同學感恩地說:「幸好靠傅君玉,女兒以後不用賣玉蘭花、原子筆,她現在名下的股息收入,已超過一般上班族了。」

借二買六 每年穩領4%息

傅君玉透露,能助己助人的關鍵就在「借2買6」策略。所謂借2,是指拿房子抵押向銀行貸款,年利率在2%以下;買6是指拿貸款出來的錢,投資公司獲利穩定、股息殖利率6%的標的;再拿領到的股息償還銀行利息,這樣每年至少有4%的收益可穩穩入袋。

重點是,既要集中重押,又要長期持有,什麼樣的標的能讓人晚上睡得著?傅君玉說:「首先要確認公司股利政策,長期穩定配息,就連遇上金融海嘯也能配出股息的個股,才值得留意;再來,最好要有土地資產做屏障,像台肥就很可能是再次複製成功致富模式的標的。」

2018年,傅君玉將長線存股標的上海商銀賣出,轉進台肥,原本投入成本約40元,2年股息領走4.3元,現在投資成本已降至三十多元。大動作買進台肥原因,在其坐擁51萬坪土地資產,是全台最大包租公,尤其北市南港開發案如火如荼進行,租金收入看漲,現階段法人目標價調至57至63元。

台肥本業獲利穩定,南港商辦開發案積極進行,傅君玉看好股價至少有80元潛力。(翻攝台肥農業推廣中心臉書)
台肥本業獲利穩定,南港商辦開發案積極進行,傅君玉看好股價至少有80元潛力。(翻攝台肥農業推廣中心臉書)
遠東集團事業體系橫跨化纖、運輸、金融、百貨及通訊等,資產價值雄厚。
遠東集團事業體系橫跨化纖、運輸、金融、百貨及通訊等,資產價值雄厚。

「全台灣最透明的公司,我認為就是台肥,因為政府、農委會持股2成以上,農委會每年編列預算都會將台肥股息納入,也就是能預先知道明年至少可領多少錢。」看好台肥持續進行中的土地開發案,及高雄亞洲新灣區重劃案,在肥料本業獲利穩健、租金收入潛力雄厚下,傅君玉認為未來股價有機會上看80元。

避電子股 拒跟風飆漲明牌

以本業獲利穩定為首要基礎,尋找有土地資產、長期配息豐厚的公司,看準後就執行借2買6策略,狠狠大口咬定並長線持有,是傅君玉累積財富關鍵,但他仍有以下四點提醒:第一,要評估自身還款能力,每月本利攤還若影響到日常生活,就容易失敗;第二,借來的錢絕不能一時興起,投入「飆漲快」的明牌,如此容易亂了套、打壞「穩賺4%」的長線投資規劃;第三是挑對標的,公司長年配息紀錄良好,且避開電子股;最後,要有長期投資的決心,除非基本面或股利政策改變,或有更好的標的出現,否則都應堅持到底。

傅君玉的投資座右銘「浮光躍金、靜影沉璧」,意思是繁華世界雖攪動人心,但在股海裡心要平靜。
傅君玉的投資座右銘「浮光躍金、靜影沉璧」,意思是繁華世界雖攪動人心,但在股海裡心要平靜。

連鎖藥局店長林藥師,6年前認識傅君玉後,就改變短線操作、追高殺低的投資習慣,並跟隨他的腳步進行長線布局,一路從新保、慧洋-KY到錢櫃,財富明顯增長許多,「以前從股市賺到幾十萬元、上百萬元,就開心得不得了,從沒想過現在獲利也能以千萬元計算!」

林藥師分享,這套長線存股策略最大考驗,在於絕不能對價差起貪念;若很介意股價漲跌,老是心猿意馬,就容易半途而廢,「最重要是殖利率要抓穩,負擔銀行貸款後,生活仍綽綽有餘,並聚焦股息這件事,價差就隨緣。一旦掌握好現金流,拿出魄力執行借2買6,將股息再投入,就能真正見識到複利的威力。」

被逼下跪 激起建中生鬥志

華爾街操盤手、財經暢銷書作家闕又上,三十多年前曾在行政院青輔會上「商用英文」課,當時授課老師就是傅君玉。「我常開玩笑說,投資人進場前應先到三峽摸骨,看自己是不是那塊料!傅老師在投資上會成功,絕非偶然,因為他打下深厚的基本功夫;巴菲特說,成功的投資就是學好兩門課,這方面傅老師的表現可圈可點。」

闕又上解釋,第一門課是投資標的估值,第二門課是正確看待股價的走勢,簡單講就是投資的IQ與EQ,「傅老師多年來已經建立了自己的投資哲學,他是巴菲特所說的,以企業主和擁有者的精神及視野參與投資,是國內少數真正擁有巴菲特身影的投資人。」

長線持股最大考驗,就是不隨市場起舞,股價狂飆也要心如止水。
長線持股最大考驗,就是不隨市場起舞,股價狂飆也要心如止水。

至於傅君玉為何鍾情有土地資產、股息牢靠的公司,且積極將領到的股息再投入房地產市場?他坦言,這或許多少與年少時期家中境遇有關,「母親說房子能遮頭(意味有依靠),這對以前家裡付不出房租、長年沒有安全感的我來說,可能有點彌補作用。」

「我從小就很會讀書,念的學校都是第一志願,有一天放學回家,一位陌生男子大搖大擺坐在我家沙發上,母親二話不說,劈頭就要我向陌生人下跪。」傅君玉說:「我是個驕傲的建中生,怎麼可能隨便跟人低頭;於是轉身就進房間,母親還追上來作勢要打我。」

「為了躲債主,我寄宿同學家,我沒向債主下跪磕頭,母親倒是向同學的父母下跪了。老實說當時太多的不堪,對日後身心都有巨大影響,像債主威脅家人,將刀捅進我的書桌上,那把刀,至少插在我心中30年揮之不去。」

破除迷思 遇高點照常挺進

年少時因為父親不懂英文合約,做生意虧損、債務愈滾愈大;基於安全考量,傅君玉與弟弟被迫寄人籬下,而為償還家中債務,姊姊甚至差點下海當舞女,幸虧在緊要關頭,考上華航空姐,優渥的薪資讓傅家得以喘息。只是往事並不如煙,自尊與自卑,全都化為傅君玉拚命賺錢的動力。

「很多人會有指數迷思,以為現在指數在高點了,投資應當保守,其實每年台股除息蒸發掉好幾百點,歷史高點12,682早就突破了;況且,隨著上市公司增加,指數本來就會逐步墊高,看指數位置一點意義也沒有!」傅君玉直言,「像我的股市資產就比12,682當時多了50至60倍,這又怎麼解釋。」

投資先要破除迷思、不該自我設限,才可能壯大財富,這是傅君玉給投資人最珍貴的提點。

傅君玉的投資啟蒙者—邱永漢

大學時期的傅君玉滿腦子賺錢思想,每天翻閱《經濟日報》,大二就拿出兼差4份家教的薪水,與同學合資買股。踏入股市原因,主要是受「賺錢之神」邱永漢著作《薪水階級的出路》影響,也因此他很早就斷定,薪水階級就算爬上高階主管,一樣無翻身之日。

至今,邱永漢的投資觀念仍深深影響傅君玉,像是「股票賺到的錢,就是一種忍耐費」,與傅君玉「長期持股、以股息作為等待的報酬」觀點不謀而合,證明想要成就大財富,就需忍耐、忍耐、再忍耐。

傅君玉投資小檔案

出生:1954年

學歷:台大商學系

經歷:補教老師、美語教材出版社總編輯

投資心法:

  1. 幾乎百分之百持股,賣股是為了買更好的標的,且換股幾乎在同一天完成。

  2. 永遠做多股市,不融資不融券、絕不放空,但在情況允許下會向銀行抵押貸款,借低利投資。

  3. 不投資電子股,景氣循環難料,看不懂、沒把握的投資絕對不碰。

  4. 人多的地方不去,冷門股本益比多偏低,人家不感興趣的好公司,反而更應勇敢出手。


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