郊區比市區旺、屏嘉南人不愛透天厝了?房市爆量現象全解讀

文/馬自明、林洧楨 圖/楊文財

現在,全台灣討論最熱烈的話題,一是跨越30年高點的股市,二是買氣爆棚的房市。究竟,房市有多熱?

房市太熱了!桃園機場捷運A7站的大馬路,排了10幾輛,掛著建案廣告的卡車,目標是台北來的買房客。(攝影者.楊文財)
房市太熱了!桃園機場捷運A7站的大馬路,排了10幾輛,掛著建案廣告的卡車,目標是台北來的買房客。(攝影者.楊文財)

證據一,成交價逼近7年高點。國泰房地產指數顯示,到今年第二季為止,可能成交價指數幾乎已逼近2013年以來的新高。

證據二,大戶進場。壽險業今年前7月購買不動產,包括富邦人壽大買南港土地、王朝大酒店房地產等,總投資金額創千億元紀錄,寫下歷年新高。

證據三,交易量成長。各大房仲包括信義、永慶、台灣等,今年7月的門市自結交易量,年增率高達約3成。

而8月3日,剛出爐的六都移轉棟數,月增率高達2成,寫下5年同期新高,至於全年買賣移轉棟數,有機會超過30萬棟門檻,房市熱潮真的來了!

現在還能買房嗎?3年內估不升息,沒打房利空

「過去的經驗是,(房市)10年一個大循環,」住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這一次,可能是台灣房市第六波多頭行情來臨。

1960年代以來,房市歷經5次多空循環,到2015年下半年,房地合一稅通過,持有房產一年內交易將課重稅45%,導致房市整整低潮3年,去年剛回溫,今年可能成交價指數就要再戰歷史高點。

沒買到台積電,擔心房市又再錯過,我們腦中浮現的第一個問題是:這波房市能再熱多久?

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,觀察房市會否從高點反轉,有3大指標,第一,利率升高;第二,政策打壓;第三,地緣政治風險。

但,首先3年到5年內,央行不會升息;其次,政府打房手段,在房地稅合一後,沒有更嚴厲的措施;至於地緣政治,現階段風險也不高。「目前看不出什麼黑天鵝,足以讓市場變冷,」黃舒衛表示。

政大地政系教授林左裕建議,判斷房市多空,可留意黃金價格走勢。「黃金和房地產很類似,都沒有利息,上漲靠資金行情,」他認為,黃金是房地產領先指標,「當黃金價格暴跌,房市空頭就來了。」

因此,掌握這波房市黃金期,如何搶在起漲相對低點,提前部署?我們訪問各房地產專家,有4大趨勢,不可不知。

趨勢一》蛋白區漲贏蛋黃區

「真的悶壞了!」疫情以來,商仲王、高力董事總經理劉學龍不在市區,改往郊區跑,到宜蘭溯溪,去爬抹茶山。像他一樣的有錢人,法國、義大利等國外行程全取消,改到郊區踏青,遊玩之餘,他們順便在郊區買房子。

根據清華安富房價指數,台灣近5年購屋投報率漲最凶的5個縣市,依序是屏東、嘉義、南投、彰化和花蓮,全都是二線區域。我們委託業者調查這5縣市的鄉鎮區,不少冷門鄉鎮電梯住宅均價,漲幅還勝過市區。

從台灣房市過去發展看,大台北房價漲,會帶動全台灣各城市跟著漲,但何世昌指出,這個規律在這一波資金行情下被打破。根據信義今年第二季房價指數,雙北漲不動,但桃園、新竹、台中、高雄等都會區均上漲,而且越蛋白的地區,漲得越凶。

趨勢二》豪宅冷、小宅熱

「以前房市大漲,有錢人的買盤集中在大坪數的豪宅市場,但這一次,從海外把錢匯回的有錢人,資金主要集中在中小坪數的市場,」何世昌觀察,中小坪數交易增溫,單價也漲得快。

以豪宅最多的台北市為例,豪宅成交量在去年減9%,但18坪至26坪的中小坪住宅,卻連續3年成長。

理由一是,台北市實施「豪宅稅」,影響買氣;理由二則是,台灣豪宅總量不多,台北市也僅約3千戶,有錢人該買的都買了。

趨勢三》透天厝、老公寓不熱門

走一趟屏東,會發現原本田埂旁的透天厝變少了,取而代之的是十幾層、嶄新的電梯大樓。排隊看屋的,有老人、有年輕人,但更多的是,不住在屏東,南下買房的高雄人。

當地房仲告訴我們,以往這裡賣最好的是透天厝,電梯大樓是不暢銷的,但因人口老化,老人家不要爬樓梯,現在屏東兩房的大樓房型,可開價到500多萬元,3房到4房將近千萬元,「大樓的價格快追上高雄。」

電梯大樓比老透天厝、老公寓好賣,另一個原因是,45歲以下的年輕首購族買得起。

「年輕人不可能買得起透天厝,不管中南部住宅或者北區也好,都是這樣,」廖昭雄表示,大樓有電梯、有管理,垃圾集中處理,不用追垃圾車等,都是吸引年輕首購族的原因。

趨勢四》商辦「去總部化」

疫情後,更多人學劉學龍做了一件事:他把公司3分之1的辦公空間切出來,每個人不再有專屬位子,不再看「人頭」給座位,而是看「人流」給座位,因為遠距上班趨勢釋放了原本僵化的辦公空間。

「如果這變成新常態,新的市場會出現,例如淡海新市鎮,結合生活、工作跟創新的基地,會發展出來,」他認為,這類新形態的複合式產品,在市場會出現,而且,坐落位置也不用在市中心。

如同狗與主人的關係,價格是漲是跌,最終跟著實體供需景氣走,因資金行情飛漲的房市,下半年最大的變數,仍是受疫情衝擊的經濟。

※精彩全文,詳見《商業周刊》1708期。
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