都更簽約擔保資金 別忘信託或續建機制

看懂都更權益系列報導之五（中央社記者黃麗芸、蔡怡杼台北30日電）都市更新的推動，能否取得足夠的資金是重要關鍵，但民眾若以自身房地為建商擔保都更資金，一旦建商財務出問題，原本尋求安居樂業的家，恐將變成無家可歸夢魘的開始。

根據內政部統計顯示，今年上半年全國40年以上老屋大增19萬，達179萬戶，占比一舉突破2成至21%，等於每5間房子就有一間屋齡在40年以上。

這些高齡老舊住宅，不僅因為建物老舊而耐震強度不足，還可能因強震造成致命傷亡，且對都市整體土地運用與都市永續發展的規劃更造成阻礙。

合建最怕建商跑路 信託資金有保障

不過，推動都市更新是一個長期耐力戰，雖然不動產開發具一定增值利益，但相對風險也高。能否取得足夠資金是重要的關鍵，民眾可選擇的都更途徑，包含自力更新、建商合建與公辦都更等3種方式，不管從水泥、鋼筋等建材、到人工成本，樣樣都需要錢，資金該從那裡來？

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示，若地主採取與建商合建，銀行是直接撥款給建商運用，所有的資金調度都在建商手上掌控，一旦建商財務發生危機，很有可能會造成建商捲款跑路的狀況，以致常發生營造廠的大包、中包、小包，拿不到錢而為了地上建物的使用權產生爭議和糾紛。

現在則可採信託資金方式，不僅專款專用有完善機制，且銀行直接撥給營造廠，大包、中包、小包，皆必須遵循營造合約施工，比較安全有保障，可以減少廠商惡意倒閉的狀況出現。

至於在自辦都更案中，建商須負責整合地主至法定門檻及籌措都更資金，資金來源又以建商自籌為常態，有些建商會提供若干金錢回饋，與地主私契約定由地主以房地擔保，以減少建商貸資覓保壓力，但地主卻可能陷入自身房地也捲入建商倒閉漩渦難以抽身的困境。

都更條例第13條條文規定，都更可搭配信託，其用意在地主將產權信託給受託人（通常為銀行）、建商也將資金信託給受託人，代表雙方均將其籌碼拿給公正第三方保管，有助於都更穩定和推動。

都市更新信託的流程可概分為5大階段，包括地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約；地主將土地信託移轉登記予受託銀行；受託銀行開立信託專戶控管興建資金，包含實施者自籌款、銀行融資款、預售屋款，興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用，確保資金專款專用。

在興建完成並償還銀行貸款後，受託銀行依權利變換計畫，配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人；受託銀行辦理信託財產結算分配，信託關係結束。

信託公會秘書長呂蕙容說，信託的財產具有獨立性，即某甲民眾將一筆財產信託後，信託後的這筆財產與某甲名下的財產將分別管理，即使某甲後來遭到債權人求償時，這筆信託後的財產不會成為債權人求償的標的，債權人不能對這筆財產強制執行。

她分析，都市更新案結合信託機制，主要目的在於透過銀行以公正第三者角色介入，確保在銀行控管下，資金不會任意被挪用，以提高都市更新實施者和地主之間的信任度，並提供專業團隊輔導實施者整合都更土地，讓都市更新事業計畫進行更加順暢。

而都市更新信託是指符合都市更新定案的建案，利用銀行信託機制，使規劃、興建、完工後的產權分配更具透明性、公正性。

游資充沛 金融機構參與都更看誘因

值得注意的是，國內金融市場游資充沛，總資金高達新台幣100兆，資金不虞匱乏，如何讓金融機構參與都更也是值得討論的重要課題。

台灣金融研訓院副院長黃崇哲認為，台灣擁有龐大的金融能量，可惜的是，金融部門目前在都市更新的參與中只在放款上，比較少介入到授信以外的功能，其實，都市更新過程中，金融機構可以參與得更多。

黃崇哲指出，在房市上漲過程中，建商因為都可以安全下莊，因此參與都更分回的意願高，但當房價走跌時，這時建商失去參與都更分派的誘因，導致在房市下行的過程中，都更推動更加不易。

黃崇哲表示，只要改變合作順序，即使在房市向下的背景下，都更案仍有機會推動。

他說，銀行土建融授信約3、5年，但房貸授信卻長達2、30年，當地主與金融機構先合作，之後再找建商介入，這樣的合作模式可透過金融機構強化建築公司的角色，並解決銀行對還款來源的疑慮，如此在不動產趨勢向下的大環境中，才可望推動都市更新。

同時，為鼓勵民眾自主都市更新，政府8月通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案，增加對擬訂權利變換計畫的補助，使重建案每案補助上限從原先500萬元，提高到800萬元，並放寬產權複雜或基地特殊個案，得不受800萬元額度限制。

營建署組長王武聰表示，這次的修法重點，包括以「重建」方式辦理者，除可依所有權人數分級補助擬訂都更新事業計畫等費用，上限500萬元外，進一步增加擬訂權利變換計畫相關費用，上限300萬元，因此申請辦理都更重建者，最多得申請800萬元補助。

總而言之，不論實施者是建商或地主自組更新會，都可能面臨地主整合及整個更新案財務是否穩健的難題，慎選融資及信託機構，可以提高都更成功機會。其中，若由建商擔任實施者，建商的財力、信託專戶專款專用等與資金有關的因素，都會影響整體都更財務強弱，不過，也應該加上「續建機制」設計，以保障地主權益。1060930