金牛年房地產》鼠年豪宅漲得慢 專家看好開春後「三科」帶動房市買盤

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去年全國買賣移轉棟數達32.6萬棟,再創7年新高。(攝影/鄭國強)

牛年即將到來,多位專家普遍認為牛年房市仍受市場資金多、利率低的因素而樂觀看好。回顧一整年的鼠疫年,台灣不僅在防疫、經濟上表現優異,房地產銷售也是暢旺的㇐年,除了商用不動產中的辦公產品相當搶手之外,土地交易單價也屢創新高,住宅市場的購屋買氣更是被炒得火熱,表現超乎預期。

回顧金鼠年才正剛開始,全球就受到新冠肺炎疫情爆發衝擊,台灣央行宣布降息一碼,利率不僅打破彭淮南防線也降至歷史新低,但鼠年的土地市場絲毫不受疫情肆虐影響,因為光是全台十大土地交易單價就有一半創下當地同類型土地的歷史新高。

土地是最好的抗疫產品,壽險加碼搶占這裡

分別是,南山人壽信義世貿三館地上權單價每坪644萬、富邦人壽大南港土地單價每坪376萬、全球人壽松山國泰營區地上權單價每坪328萬、長虹建設土城工業土地單價每坪64萬以及興富發台中七期新四土地單價每坪350萬等。

值得一提的是,大南港土地標售案由富邦人壽以每坪376.5萬元、總金額282億8700萬元得標,溢價率9.64%,不僅寫下南港土地市場最高交易紀錄,也是居鼠年所有權土地交易金額之冠。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,大南港案之所以特殊是因為它是由民間主導、將工業區申請變更為特定商業區,不僅土地規模夠大,未來能開發的量體也很大,預期將會在市場上有「起火」的示範效果,因為目前市民大道沿線工業區土地,多半是採都市更新的方式,同時完成土地使用變更與都市更新,因此會有強烈的開發時程壓力。

戴德梁行總經理顏炳立過去也曾在公開場合上指出,台北市土地是賣掉一塊少一塊,只要符合「珍貴、稀有、絕版」,預期游資還是會湧入搶樓搶地,尤其擁有大量新生地的南港,也預期是繼信義計劃區發展飽和後的下一個「明珠」。

信義全球資產公司總經理柯宏安也說,在台北市大面積土地一地難求下,新興區域開發成為壽險業瞄準地,其中壽險業在南港區近10年總投資金額達552億元,已超過中山區以及內湖區等市中心區域,投資產品也從純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品,具有收益與未來增值效益。

鼠年最重要的大事是央行打房

若從住宅市場來看,根據內政部最新統計,2020年全國買賣移轉棟數為32.6萬棟,已創下近7年以來新高,這是交易量自2016年落底後,已連續4年走揚,也反映房市買氣持續復甦。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,鼠年上半年雖有疫情干擾,但在國內疫情控制得當以及降息帶動下,下半年買氣很快地回籠,帶動房價上揚。尤其各地更出現秒殺建案、甚至漏夜排隊「搶買紅單」的炒房亂象,引來央行以信用管制來壓抑過熱買氣。

「鼠年最重要的大事就是央行打房。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,之所以造成住宅市場由冷轉火熱最主要的關鍵就是「資金太多」,尤其繳房貸時間長、利率低,使得資金成本最低,因此便吸納了大量的游資,導致市場過熱,也讓央行忍不住出手管制。

徐佳馨也說,受到央行打房、內政部祭出一系列調控之下,接下來財政部也定調預計將修正房地合一稅,將短期持有的定義趨嚴,也為日後的房地產市場埋下變數,恐怕將會影響購屋人的購買意願。

豪宅產品價難漲,在不動產市場「動」最慢

另外,在市場游資充沛,加上低利率和台幣走強等因素,高端的買方也開始重新思考資金去向,根據實價登錄資料顯示,位於台北市大安森林公園旁的知名豪宅「0NE PARK元利信義聯勤」在鼠年一整年就有6筆交易,平均成交單價每坪248.5萬,平均每戶總價3.8億,尤其這6戶買方皆是「捧著現金買」,不禁讓人好奇豪宅市場回溫了嗎?

「豪宅市場算是在不動產市場裡頭,屬於動最慢的。」黃舒衛認為,除了豪宅市場漲價空間有限之外,且台北市豪宅的持有成本也相對高,目前除了自用外,大戶們對未來價格走勢仍保守看待。

徐佳馨也說,豪宅市場雖然逐年回溫,但從成交價格觀察,買方下手仍是斤斤計較,真正出手買的大戶絕大部分仍以自用為主,因為至今豪宅產品在轉手時仍面臨極大的壓力。

顏炳立對牛年房地產抱樂觀

整體來說,展望金牛年,顏炳立則對於牛年抱持樂觀,他更看好南科、竹科、中科等地,隨著國內外科技大廠進駐,預期會有更多年輕工程師族群成為房市買盤,尤其台南的新市、善化、安南都是剛性產品烽火連天,竹北地區也是一片熱鬧,中科外圍所有的代銷、建商都是飽賺的年,在價格溫漲下,市場樂觀健康,不失控,無關政府打炒房,將在新的一年慢慢復甦。

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