銀行房貸利率殺到歷史新低 為何購屋族一樣很無感?

葉佳華
信傳媒

銀行主管普遍認為,若無意外,原先的央行所設下的1.56%的房貸利率底線將再度跌破,恐再掀起一波房貸利率殺價潮。(圖片來源/信傳媒編輯部)

全球經濟景氣走緩、台灣央行跟進一碼之後,公股行庫提前帶頭針對一千萬元額度以下的房貸降息兩碼,預料國銀又將掀起一波房貸利率下殺潮

所謂的房貸利率指的是「指標利率」加上「加碼利率」。指標利率是每一家銀行為了要貼近現在金融業的利率成本所計算出來的利率;而加碼利率則是以銀行承作成本、風險及合理利潤等因子,依客戶個案條件加碼。

政院發紅包,公股行庫針對1千萬元以下房貸額度降息兩碼

公股行庫主管表示,過去央行若降息一碼,銀行放款利率可能僅調降半碼,但是這次受到疫情衝擊,啟動消金貸款紓困專案,政院除了帶頭要求公股行庫的指標利率比照央行降息一碼(0.25%)之外,也針對一千萬元額度以下自用住宅房貸的加碼利率同步調降一碼。換句話說,一千萬元額度以下的房貸戶可望一次降息兩碼,且不限新、舊房貸戶。

不過,該項專案僅限為期半年,自4月1日起上路至9月底為止。根據銀行人士指出,現行利率大多落在1.58~1.60%區間,而此次針對一千萬元額度以下的房貸戶降息兩碼(0.5%),等於利率砍到剩下1.1%不到。以貸款一千萬元估算,等於半年的房貸利息可望少了25000元。

該名公股行庫主管表示,即使不考慮行政院祭出這半年的臨時性降息措施,毫無意外地,原先的央行所設下的1.56%的房貸利率底線將再度跌破,降息一碼就從現行的1.56%降至1.31%,也是歷史上最未見過的房貸利率。

國銀兵家必爭,房貸利率互殺到見骨

在整體市場資金浮濫的情況下,加上銀行難以尋找到好的投資標的,如今經濟下行,企業放款風險也增加,相形之下不動產放款則因為持有擔保品,放款相對安全,因此現階段仍是許多銀行極力搶攻的一塊大餅。

但隨著公股行庫再殺一波房貸利率,民營銀行是否也將跟進調整?一名民營銀行消金副總直言,房貸業務目前對整體銀行來說,利率砍得這麼低,獲利率確實越來越低,但利潤還不至於到賠本,「只要量(房貸承作量)掉下來,我們一定會跟著調降(利率),除非房市出現崩盤,但目前並沒有這個風險。

根據金管會統計資料顯示,去年民營銀行房貸放款業務績效強勁增長,尤其又以中小型銀行成長幅度高,包括玉山銀行、王道銀行、永豐銀行等銀行,房貸業務年增幅度皆超過10%以上,但相較之下,公股銀行的年增幅則不如民營。

一名民營銀行業者表示,「銀行房貸利率殺來殺去不是第一年,持續已經殺了20幾年了,以前的利差都有3、4%,現在利差已經縮到0.4%上下,但是銀行同業彼此之前競爭的態樣始終無解,根本沒得選擇。」

高房價才是結構性問題

面對當前低利率環境以及銀行殺價搶食房貸業務,倘若利息愈殺愈低,對於房貸族理應是一大福音;對於自住客的買方來說,也能降低部分的房貸負擔

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為,目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低,即使再降利率也不如過去來得有感,以1000萬房貸、利率降0.25%估算,房貸族大約每月可省下近2千餘元左右。

但問題是,結構性的高房價問題依舊未解,在房價過高的情況下,房貸負擔也會加重,就算利息已經這麼低了,最終還是無助於民眾減輕房貸壓力。

徐佳馨提醒,接下來應該擔心的是,台灣會不會面臨通貨緊縮,雖然利率愈來愈低,但是當大家緊握現金、流動性不足,造成消費者不消費、百業蕭條,一旦企業實施無薪假,購屋族還會在意每個月房貸利息能省下多少錢嗎?

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