銀行拚銀髮族商機 三大配套 好的開始

朱漢崙╱台北報導

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

信託公會研議的「不動產開發信託」模式運用於銀髮住宅興建,其實現行法令已經可行,不過銀行若要主動出擊爭取銀髮宅興建新商機,信託公會評估亦有三大配套必須同步完成,包括:一、對委任安養機構營運商和建商風險的控管,例如財務能力和管理經驗等,銀行必須要有精確的掌握;二、從現有的客戶名單中串起產業鏈並為信託客戶搭橋,這也考驗銀行對不同領域客戶了解的程度,和對產業鏈的了解;三、銀行本身必須自律,在找客戶的時候必須要找真正有需求的客戶,例如未來是真的有規劃想入住銀髮住宅,而不是盲目拉人進來做興建銀髮或安養宅之信託投資。

信託公會秘書長呂蕙容表示,銀行在進行相關的不動產開發信託時,銀行與建商間也會有融資關係,因此對於財務的控管亦屬必要,以防止逾放的發生,此外,安養機構營運商的財務是否良好,也關乎其所提供的服務品質。

呂蕙容指出,其實銀行對於旗下客戶哪些有能力勝任上述的銀髮宅興建,也都已有基本的了解,因此已能扮演更積極的角色,透過信託合約直接接受個別有一定財資力客戶的委任,為這些客戶找有能力的建商及安養機構管理者,除了上述對於合作的建商及安養機構須有一定程度了解,銀行在接受委任時也必須謹慎評估客戶的「需求性」,以免日後引發無謂的消費者爭議。

信託公會內部評估報告認為,銀髮住宅的不動產開發信託有幾道重要程序可以進行。

首先,可由銀行業者來成立開發高齡者綜合安養社區的開發信託計畫,並接觸績優的安養機構進行合作管理,而銀行也將與合作的建商簽約,雙方可議定一開發總金額,及分配出資比例(近似於土建融的自有資金與銀行融資概念)。

接下來,銀行可就所分配的投資金額,來洽該銀行的客戶讓其投資,並可用共同委託的方式來立「特定集合金錢信託」。之後客戶本身也是信託受益人,可透過受益權折抵該興建完成的新安養機構的各類服務消費。

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