降息 有利房市?

黃舒衛/專家觀點
中國時報

新冠病毒冰封大陸,也漸凍世界。全球從過年後的大陸世界工廠斷鍊危機,到了3月已成為歐美消費終端市場閉鎖的恐慌,不但美股不到10天就熔斷3回,2周內聯準會更緊急降息2次,第2次還史無前例降了4碼,聯邦資金利率來到0%至0.25%的目標區間,美國也正式加入零利率俱樂部。

影響所及,即便台灣疫情控制有成,央行仍難避免在新興國家貨幣競貶、台幣過強的隱憂下,順勢降息。然而,融資成本的降低是否就能帶動台灣房市複製2003年SARS、2008年降息、QE後的表現,出現價格暴衝?

回顧2003年SARS降息1碼來看,之前的房市環境可謂一波多折,1997年亞洲金融風暴、1998年本土金融風暴、1999年921地震、2000年網路風暴,再加上桃芝颱風等一連串無情重拳打擊,都讓2001年交易量跌至史無前例的25.9萬棟低量。一直到SARS疫情結束後,政府在政策面發功,包括開放外資投資不動產,加速大批不良資產流動、活化,協助市場解套,再透過土增稅減半、降息的措施,多管齊下,房市才逐漸回春。

另外,2003年與今日的利率環境也大不同。2000年底到2001年底,台灣一共降息11次,2002年2次降息,購屋貸款從7%一路垂降到3%以下。舉例來說:台北市房屋均價約每坪25萬元,如果2000年買個3房加車位的房屋,貸款1000萬,每月本利攤還的月付金為77530元,但2003年房價不變時的月付金已經陡降到55460元,等於打7折,一個月減輕2萬多塊的房貸負擔,買方自然非常有感,願意買單。更不要說只繳息的投資客,利息成本從每月58333元降到25000元,直接打了45折,當然吸引各方資金湧入房市,交易量活絡後也才有機會在價格上發揮。

目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已很低,只有1.6%,民眾對既有超低利率環境還要降息,敏感度其實很低。

換言之,房市如有解藥,買方對利率這一帖已有抗藥性。相對來說,賣方資產持有成本降低,會不會進一步苦撐、拒絕降價,形成拉鋸、傷害買氣,將成為市場未來復原的關鍵。(筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛)

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