陸港觀盤－調控政策將擴大地產股波動

工商時報【瑞銀（盧森堡）中國精選股票（美元）基金產品經理張婉珍】 恒生指數近期上漲原因除了科技股外，有部分來自上半年財報佳的地產股。不過官方調控政策持續出爐，地方政府限售政策仍會擴大，地產股近期波動度大增，在投資上需特別注意。 上周大陸又有多個城市發布新的房地產調控方案，包括石家莊、貴陽、重慶、南昌、南寧、長沙等6個城市定出限售規定。例如石家莊要求新購住房5年內不能出售；重慶和南昌規定新購住房也要滿2年後才能交易。 這波調控的背景，主因為上述城市今年以來房價漲幅在全國排在前段班，新建商品房價格較去年同期普遍都有12％到20％左右的漲幅。 這也顯示過去這段時間官方調控政策對市場的衝擊似乎有限，一、二線城市的房地產市場依舊火熱。 房市火熱也帶動地產股大漲，根據統計，今年以來至9月18日為止，共有19家在香港上市的陸資房地產企業，股價漲幅超過100％。 一般認為，這波地產股氣勢如虹的原因可歸結為幾個因素，首先就是房地產銷售業績穩健、行業集中度提高。 今年前8月，大陸全國房地產開發投資金額年增率為7.9％，成長率穩定、並無驚喜。但一些大型龍頭企業卻展現出比行業平均更優異的成績，從半年報業績來看，銷售金額年增率超過30％的企業就有好幾家。 這顯示在政策調控房市的背景下，大型房地產開發企業因為具備較中小型業者較有利的融資條件，在購置土地、銷售房屋方面，競爭優勢更為凸顯。 過去一些中小型房地產企業還能在地方保有地利的優勢，但近來伴隨地方政府對於土地招標拍賣限制條件日趨嚴格，加上大型企業持續收購中小企業，行業也出現大者恆大的趨勢，資源往龍頭公司集中。 從銷售規模來看，大陸前十大房地產企業今年上半年的銷售金額，合計起來的市占率高達26％，和去年20％相比明顯提升。 另外，由於8月經濟數據不佳，投資人預期房地產調控力道可能稍微和緩，此為推升地產股上漲的另一因素。 不過，從一些城市最近推出進一步的調控限售政策來看，顯示大陸在金融去槓桿、抑制房市泡沫的背景下，加上十九大之前的關鍵時刻，地方政府勢必要做一些降溫策略，向市場釋出打房的訊號。 在投資上，中小型企業在日益趨嚴的調控手段下，生存空間將更被壓縮，大型房地產企業還是具備較佳的防禦能力。不過因為今年以來地產類股已經漲多，持續出爐的調控政策勢必會壓抑近期走勢，在投資上還是待政策利空逐漸消化、逢低布局大型龍頭股為較佳策略。