集結就業交通與建設利多 台中西屯居六都人口淨流入之冠

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(陳昱均/綜合報導)今年內政部首度與電信業者合作,運用基地台的訊號進行新型態人口統計,人流的移動可做為判斷區域房市潛力的依據。永慶房產集團根據六都各行政區電信信令人口中「平日夜間停留人口」與「戶籍人口」做比對,若平日夜間停留人口高於戶籍人口,則屬於人口淨流入區,預期購屋需求穩定,是區域房市一大利多,且進一步觀察六都人口淨流入人口最多的前十名,由台中市西屯區奪冠,其次則是桃園市蘆竹區以第二名的成績緊追在後;其中,若以縣市別來看,新北市、桃園市各有三個行政區入榜,為六都人口紅利亮眼縣市。

表/六都十大房市潛力區住宅單價一覽表。永慶房產集團研發中心彙整提供

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,國內已邁入高齡化社會,面臨少子化、高齡化危機,台灣人口已出現負成長,對房市而言,少了人口的自然增加,社會增加的人口移入將對房市交易形成一大支撐要素,尤其電信信令人口統計是以手機訊號偵測,相較於戶籍地遷入、遷出統計,更能實際顯現當地就業、就學、租屋、居住的人口數,也較為接近實際市況,這些平日夜間人口高於戶籍人口的區域,也顯示實居人口較多,未來購屋需求強勁,堪稱房市潛力區。

六都中人口紅利最多的行政區,由台中市西屯區位居榜首,平日夜間人口比戶籍人口多了約11.8萬人左右,近一年住宅單價落在24.5萬元。陳金萍說明,台中市近年來在重大建設、就業機會、台商回流等利多優勢下,磁吸中部其他縣市民眾往台中市就業、成家,進而購屋、置產,其中西屯區擁有集政治、商業中心與新興豪宅的七期重劃區,還有東海、逢甲等大專院校坐落於此,以及台中工業區、中科等產業聚落,吸引大量就學、就業與居住人口。陳金萍指出,西屯區最受矚目的是七期豪宅區,但總價較高,非一般購屋年輕族群可負擔,但中科、逢甲商圈生活機能佳,房價相對親民,總價1000萬左右可以買到中古屋3房,深受年輕購屋族群青睞。

圖/西屯區最受矚目是七期豪宅區,但總價較高,中科、逢甲商圈房價相對親民,深受年輕購屋族群青睞。永慶房屋提供

桃園市蘆竹區與龜山區分列二、三名,平間夜間人口較戶籍人口多出9.6萬與9.4萬人左右,蘆竹區近一年住宅單價21.2萬元,而龜山區則是20.5萬元。陳金萍說明,蘆竹與龜山因臨近雙北都會區,上班通勤方便,房價較雙北親民、建設和產業發展快速,以蘆竹區而言,是電子、物流、倉儲以及航空產業的發展重鎮,就業機會多、生活機能完善,也成為強大的人口拉力,吸引民眾在此落腳。

探究十大房市潛力區磁吸人口的原因約可歸納為三大關鍵因素,陳金萍指出,第一就是就業機會多,不論是新北的中和、汐止,或是桃園蘆竹、龜山與中壢,以及台南永康等,區域內都有不少工業區、產業聚落形成,加上中美貿易戰後台商回流投資擴廠,龐大的工作機會讓就業人口多選擇就近居住,成為大量人口駐足的區域。

陳金萍說明,其次則是交通建設到位,雙北市捷運系統網路逐步健全,而桃園也有機場捷運已通車、綠線興建中,台中綠線已通車等,南來北往更加方便,也成為人口持續流入的原因之一。第三個關鍵就是商業活動,以台北中山、桃園中壢或是台中西屯來觀察,都是該都會區商業活動頻繁的主要區域,擁有不少大型商場、商圈,滿足民眾逛街、購物、看電影等多樣化的夜間休閒娛樂需求,加上這些區域也同樣位於交通樞紐位置,持續磁吸人口。

陳金萍表示,人口通常是用來判斷房市需求的重要指標,過去用遷出、遷入人口觀察人口移動,但只能觀察到已設籍的人數,屬於落後指標,但內政部的電信信令人口統計以行動裝置訊號定位作為統計依據,更能充分反映就學、就業、租屋或居住的人口分布,可作為未來房市潛力的領先指標。

陳金萍補充,通常民眾由租轉買或是換屋時,也會選擇有地緣關係或熟悉的區域購屋,「因此,這些流入人口數較多的區域也可代表是未來的房市潛力區,顯示該區域有潛在且穩定的購屋需求,價格也相對有支撐,讓區域房市發展更增添想像空間」。

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