零元炒房術曝光》不實買賣契約變免費廣告 「假合約超貸」銀行淪炒房團幫兇

新北「江媽炒房團」近年在坊間召開講座，以「低頭款」和可跟建商「無息借款」等名義，吸引民眾買房，引起金管會關注。（攝影／趙世勳）

這是基於2020年市場出現「江媽炒房團」，在坊間召開理財講座，宣稱以「低頭款」和可跟建商「無息借款」等名義吸引民眾買房，此案也引起金管會關注，介入調查後發現，該炒房團共有20多名投資客，透過勾結建商、代書、房仲組成「零元炒房團」。

據了解，該「零元炒房團」用不實買賣契約拉抬銷售建案後，再安排代銷、投資客介入引進人頭戶向建商買房、再拉抬房價，部分借戶再用房子抵押向銀行增貸，而貸後資金由同一個代書代理，幫客戶匯款到建商繳交購屋款。

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號稱「零元買房」早已見怪不怪，真相就是假合約超貸

這個案例並不是特例，反而是見怪不怪。一名不動產圈內人士不以為然地說：「手法早就行之有年，甚至套路幾乎都一模一樣。」

他舉例，像是桃園有個呂原富，在桃園房仲界名聲頗為響亮，他標榜「零元買房」推出免費投資講座，甚至還下了一系列廣告，宣稱「買房沒這麼困難，誰說一定要存頭期款？」講座現場經常座無虛席。

一名不動產人士指出，從正常的房屋貸款程序來說，假設這棟房子成交價1000萬，銀行貸款8成，也就是800萬，買方還必須自備200萬，若沒有問題，代書就會協助買賣雙方進行產權交易及過戶、協辦銀行貸款等事宜。

但如果有人想用很低的價格、甚至是「零成本」買到房子，最常見的手法就是透過「假合約」墊高成交價，進而向銀行申請貸款，這就是房地產俗稱的「AB約」，也就是有兩份合約，一份是實際上買賣交易的1000萬，另一份則是比實際成交總價來得較高，用1200萬元拿去向銀行貸款，同時拿去作假的實價登錄。

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銀行淪為炒房團幫兇，讓房屋貸款人超貸

「通常零元炒房團一定有建商、銀行內部的『配合』才會成功超貸。」一名市場人士透露，銀行為了爭取房貸業務加上若銀行本身內控又不完整，銀行內部估價作業只要以實價登錄買賣契約價1200萬為基準，貸款8成就960萬元，等於有心人士用40萬就可以買到房子，幾乎是用很低的成本購屋。

還有一種情況是，假設買方向建商買的房屋價是900萬，外加裝潢款300萬元後，簽約買賣契約價格的總價也是1200萬元，若銀行8成貸款，也等於是自備款只要出40萬。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，銀行的估價作業除了依照買賣契約書價格之外，還有銀行內部自行估價金額，並採用孰低計算擔保品價值，如果銀行認為1200萬成交價沒有異常，又有人可以「配合」，銀行估價很有可能就可以過關，達到零元購屋。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也指出，這些「超貸」案件主要會涉及幾個爭議環節，包括「AB約」涉及偽造文書的問題、不實的實價登錄會有公務員登載不實的問題、銀行超貸會有內控內稽問題等，「這已經不是房地產投資了，而是用房地產去做虛假合約，進行超貸行為。」

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市場好更猖獗，建商、投資客、代書淪為共犯結構

有趣的是，代書（現稱地政士）在零元購屋團的角色是什麼？

市場人士指出，代書行業最早是從日治時期負責不動產登記的「司法書士」發展而來，後來被視為是買賣雙方對於房屋的產權交易安全把關者，但由於代書通常跟銀行、建商都有不錯的關係，至今也有些傳統民間代書提供的服務也很模糊， 像是，可能是擔任仲介的角色，又或是資金提供者，猶如民間版的地下錢莊。

甚至有些人頭戶的貸款條件、付款能力並不佳，因此就會有另一種角色是「代辦公司」，他們宣稱有特殊管道，可以協助信用有狀況的人，媒合最容易過件的銀行，順利貸到貸款，但往往這會涉及利用人頭偽造所得證明。

業界人士指出，市場好的時候，這些不肖業者就是一條「炒房供應鏈」，大家都不會出事，因為只要有物件、把價格做高、向銀行超貸，人頭戶都不用出錢，最後獲利了結，形成一個共犯結構，這個生態圈在業界早已行之多年。

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