預售屋5項履約擔保 公會擔保掛蛋
〔記者徐義平／台北報導〕國內房市轉冷，預售屋市場又傳出「爛尾樓」事件，再度引發預售屋履約保證機制的檢討聲浪。房地產業者指出，自從二○一一年五月「預售屋定型化契約」大幅修正並納入五項履約擔保機制後，已超過十年未再進一步修正，而五項機制中，公會連保部分並未有實際案例。
五項預售屋履約擔保機制分別為不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保以及公會辦理連帶保證協定。根據內政部實價網揭露，近六年六都預售屋建案備查合約中勾選的履約擔保機制共五二八案，以勾選開發信託最多、占比約三十二．五七％，同業擔保約二十八．九八％，價金信託約二十四．六二％，價金返還約十三．八三％。
不動產開發全聯會理事長楊玉全指出，根據信託法規定，建商申貸土建融會將土地抵押貸款，銀行再進行不動產開發信託，此時土地、自有資金、融資款、預售收入、在建工程均屬信託財產，一旦確定蓋不下去，選項之一就是抵押權人進行強制執行。
而開發信託中談到的續建機制，楊玉全解釋，並非「續建保證」或「完工保證」，實際上常只是「受託或融資銀行委請建經公司或關係人評估是否續建」，若是工料漲幅超過預期利潤，即使在法律層面可續建，但財務上已缺乏可行性。
至於價金信託，楊玉全認為，受託銀行控管預售款專款專用於工程興建，避免資金被挪用，即使接近完工，預售款僅占全部價款不到三成，因此銀行為保障債權，可能降低成數與提高利率，甚至要求另外提供擔保品。
楊玉全舉例，以嘉義預售屋遭法拍來看，該案屬價金信託，已專款專用至快要領取使用執照，所以問題不在預售款亂用，而是央行接連祭出選擇性信用管制及融資水位不足，出現資金缺口，若此時要改變現有機制，恐是看錯題目給錯答案。
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