風評:央行「認同」房市上漲的荒唐

主筆室
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近期房價再次蠢動,政府是否該出手,提出壓制房價的政策,成為社會關注焦點;日前媒體報導官員分析,說這次房價上漲是「有基之彈」。官員可能未意識到,不論分析得是對是錯,這都是變相的形同央行為這波房價上漲「背書」,荒唐之事莫甚於此。

由於房價再次成為關注焦點,央行總裁楊金龍日前在立法院財委會報告時就表示,房市既涉及金融穩定問題,也有居住正義、資源配置;至於房價上漲原因,央行官員說,因台商回台投資,置產投資需求漸增,加以政府推動都更政策,以及市場資金充裕;以中科、南科為例,政府鼓勵台商返台投資,商辦、廠辦與住宅需求全面提振,屬於「有基之彈」,對產業發展將有正面幫助,六都「南熱北溫」,以台中市新推案價格漲幅最大。

這種分析不能說錯,反正就是需求增加導致價格上漲就是了,因此是一種「有基之彈」(指有基本面支撐上的價格反彈)。但這種說法儼然只是一個產業分析師,甚至房仲業者的分析與說法,毫無政策制度者該有的視角、高度與價值觀。一個政策制定者,應該了解、也看得出台灣房價仍過高,而高房價對台灣的產業、經濟、社會都帶來負面影響。

台灣房價在2016年房地合一稅制上路後走入空頭市場,成交數量降到24萬多戶;去年回到30萬戶的「榮枯點」,今年預估可達32萬戶以上。但經過4年的空頭房市,實際上房價回檔下修幅度小─例如,台北市的房價所得比仍高居14倍多,雖然比高點的16倍下降,但仍是高不可攀,事實上雙北房價已上揚到近5年高點,距離歷史高點只剩一小步。

而央行「認可」因南科、投資增加等因素而房價上漲的台南,過去房價相對較低,房價所得比只有7倍出頭,低於全台平均數的8.7倍,貸款負擔率不到30%,也低於全國平均值。台南市政府甚至以此強調「本市的房價負擔能力為可合理負擔,為六都中最宜居、幸福的城市」。

至於原本房價就已高的台中,這波空頭市場時價格曾短期且小幅下修,不過很快就回升,甚至超過前波高點;日前台中市議員就已在議會質詢,指說台中房價所得比來到9.8的歷史新高點,家庭貸款負擔率也達40.16%,要求中市府「應該多思考如何實現居住正義」。

從台南與台中的數字可看出,即使真的是「有基之彈」,但是以國際標準看,台中、台南的房價,還是明顯過高。以房價所得比來看,雖然每個單位的標準、每個國家的國情不同,而可能有不同的標準、相異的數字,但一般所言,國際上認定的合理標準是3到6倍之間:例如世銀對已開發中國家的合理房價所得比,認定在2-6倍之間,開發中國家則在3-6倍之間。

這十多年來己習慣高房價的台灣人,或許覺得這個數字「遙不可及」、不可能在台灣出現、只有夢中才會有;其實,台灣房價也曾有接近這個數字的好光景。在21世紀初的2001年、2002年,雙北(台北市與當時的台北縣)房價所得比都在6倍左右;對比國際標準,這應該是一個合理數字的上限;房價一直最高的雙北都只有6倍,其它縣市可想而知,大概都在2-3倍左右。

因此,當房價所得比在8-10倍左右的台南、台中房價開始上揚時,央行官員竟然視為可被合理化的「有基之彈」,卻不從國際標準與政策思維上,看到其房價早已超過合理水準,部會即使未能再祭政策壓低房價,至少也不能在房價再次飆高時,合理化其上漲。至於那句「對產業發展將有正面幫助」,則是數十年來、視房地產為火車頭產業的錯誤迷思,早該拿掉。

要求央行對房價再次上揚拿出政策,未必合理、甚至是「過頭」了,因為央行既非房地產主管機關、又不是稅務單位,手上政策工具就是從金融面著手的選擇性信用管制,能治標但無法治本。前波房地產飆漲,雖然有央行早早祭出選擇性信用管制,先期壓制房價,但真正奏效的是打擊房市投機客的房地合一稅制。

高房價之惡無虛多言,過去10多年,國人親身體驗,難有立錐之地的年輕人更是點滴心頭。面對新一波房價蠢動,請主管房地產的內政部,別再「裝死不理」,主管稅制的財政部也該想想如何能有所作為,別讓台灣再陷房價飆漲的惡夢中。

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