風評:從楊金龍「40首購」看失守的房價

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日前在一場討論炒作投機的會議上,央行總裁楊金龍說他也是「40歲才首購」的話,再次把房市炒作、房價飆漲的問題推到眾人眼前;如果說政府這波打房是想壓住房價、守住不讓漲過先前高點,務實的看,這個政策已經失敗,房價已「失守」。

立法院財委會邀請央行總裁、財政部長、金管會主委、經濟部次長與公股行庫董事長就「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手?」進行專題報告。在立委指「房價高漲,年輕人買不起房」,過去首購族大約是20~30歲,現在延後到30~40歲時,楊金龍回應說,「我自己也租了很久的房子,40歲才首購」,以前的年輕人也不是20~30歲就買得起房子,建議年輕朋友可以先用租的。

楊金龍談個人經歷、建議年輕人可以先租屋,待能負擔後再購屋,這些說法都沒錯。不過,楊金龍「40歲首購」或許是因出國留學或其它個人因素所致,未必就是當時的房價「也非常高,一般年輕人也買不起」,因為,從數據上看,當年的房價確實比今日更為合理,現在的購屋負擔遠甚過往。

在楊金龍40歲當首購族時(大概是1993年左右),台北市平均房價在30萬左右,中古屋還是「2字頭」,平均家庭可支配所得超過70萬,當時的台北縣(現在的新北市)房價基本上都是「1字頭」;因此用來衡量房價合理與否、購屋者負擔輕重的「房價所得比」都維持在10倍以內,即使到2002年時─即前波大多頭起漲前,雙北房價所得比都在10倍以下、部份地區可到6-7倍,都屬合理範圍。

現在呢?台北市已經飆到15.79倍、新北市到12.13倍;糟糕的是,過去多認為房價問題主要在北部、特別是雙北,但現在顯然已不止如此,中南部同樣是房價上揚、房價所得比倍數都逐步往10倍靠近。

更慘的是:這可能是這波多頭的初升階段,尚未到盡頭,因此房價還會續漲的可能性高於回落。事實上,楊金龍的說法中已見端倪。他說,這波房價上漲有基本面因素,但也有炒作的成分;基本面因素包括:全球資金寬鬆、近2年台灣經濟基本面良好,台商回台投資等。

換句話說,即使撇開炒作因素不談,只要那些有利房價的基本面因素繼續存在,房價仍會續漲。政府的各種打房措施主要是打投機、投炒房,不是要把所有需求一棒打死、實際上也打不死。展望未來,即使明年啟動升息也會是「緩升息」、資金寬鬆仍會持續,基本面仍好,加上通膨再起、房地產的「抗通膨」效果又會被刻意強調彰顯,因此即使政府再盡心盡力打房,房價已再無可能被壓回去了。

雖然央行透露出可能再加大打房力道─根據楊金龍的說法,央行12月的理監事會議將討論針對購屋者的貸款成數、利率、無寬限期等措施外,也會研議是否進一步對「賣方」的緊縮措施,這代表打房力道還要再加強。只是打房主要還是針對投機客為主要目標,基本面因素帶來的購屋需求與房價上漲,既不是打房的初衷、也不是打房措施打得下去。

如果針對投機客的打房手段已用得差不多,房價還是上漲,這時就不該再著眼執著於打房了,而是該回到市場面的供需看,增加房市供給、解決供需的落差,可能更有助於緩和房價漲勢。以這波房市重回多頭來看,房價漲幅高的台南、高雄而言,主要就是受台積電投資的利多帶動房價,當地的供需失衡明顯,不論是中央或地方,加碼挹注增加當地房屋供給對房價的平抑效果,應該會優於打房措施。

而從楊金龍鼓勵年輕人「先租屋」、房價又恐再難壓制住的情勢來看,無論是中央的內政部、或是地方(6都)政府主管住宅的單位,都該思考挹注更多心力與資源到租屋市場,年輕人首購的年齡恐怕是會越來越晚了。

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