風評:打房,不能只有囤房稅

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房價蠢動,財政部長蘇建榮2日受訪時表示,將研議調高「囤房稅」。雖然這是所謂的「中長期研議」,至少顯示政府單位開始正視房市問題。不過,只有囤房稅遠遠不夠,因為囤房稅未必就是對症的處方。

近來房市過熱、房價再次上揚,儼然成為關注焦點,立法院質詢時,立委每每都會質詢房市議題,這次財長說出財政部的作法,短期將配合內政部,針對預售屋紅單交易加強查核;中長期則研議調高「囤房稅」天花板稅率3.6%,至於該調高多少,北市曾經建議調到4.8%。至於要如何讓地方政府配合,財政部考慮與主計總處研商,在地方補助款或稅捐稽徵上列入考核依據。

全台房市回溫趨熱、房價又開始上揚,這點應該毫無爭議,因為不論是民間業者的房價指數數據,或是官方統計的數據、成交的數量,都看得出房市已出現量增價揚的現象。

至於政府是否該出手「打房」(或是如官方使用好聽一點的「健全房市」名詞),高房價對經濟、社會的傷害,應該非常明確,過去十多年台灣已有經歷;不論是全台8倍多到15倍的房價所得比,或是超過3-5成的貸款負擔率,放諸全球比較,全部是偏高過荷的數字,台灣房價仍過高也是無庸置疑,政府出手「健全房市」可謂師出有名。

既然出手,當然要見效。財政部所謂配合內政部「針對預售屋紅單交易加強查核」,當然可作,不過這是一個小技術面上的作為,治標不治本,而且這種查核不易長久、更可能「掛一漏萬」,因此制度面上著手更重要也更能長久。

財政部說要研議提高「囤房稅」,就是從制度面著眼。過去房市投機嚴重時,學者批評點除了炒房幾乎不用課資本利得稅外,另一個批判點就是台灣房屋的「持有成本」過低,不僅原本稅率就低,連課稅依據的房屋、地價等都用遠低於市價的評定價值課,因此炒房者即使同時手上擁有多間房子、土地,奇貨可居、要待高價再賣出,也不必擔心持有成本(稅)過高的問題。

這就是所謂「囤房稅」,擁有超過一定戶數後,房屋稅率就可提高,中央訂的房屋稅區間是1.5-3.6%。囤房稅確實是提高擁有多戶房產者的持有成本,但形式意義大於實質,一來房屋稅原本就較低,不若地價稅高,二來稅率差距大概只有1-2個百分點,三來,最致命的是調高與否的權責在地方政府,多數地方政府「體恤民情」寧可當好人而不願調高稅率。

因此,即使財政部把囤房稅提高,結果也不會造成囤房者真正的壓力吧?更何況,房價會不正常的上漲,最需要防堵、壓制者,該是房市投資客;炒房者多是短期進出,沒有人會長期持有房屋,把房屋稅提高幾個百分點,對壓制投機影響,坦白說,效果就算不是全無,也是少到難起嚇阻作用。

真要「健全房市」、避免房價再飆漲,首要之務就是斬斷投機客進場的誘因─簡單講就是讓難進場、缺乏誘因進場。前者主要就是從金融面下手,央行的選擇性信用管制,確實可減少甚至斬斷投機客最重要的金源─沒有人是拿百分之百自有資金來投機的,投機客取得的房貸成數降低,就是減少其炒房作亂的子彈。

至於要讓投機客不再有誘因進場,可以從更高的資本利得稅率著手。上波房市多頭終止轉空頭,除了多頭走十多年,原本就已快走到盡頭外,最重要的是房地合一稅制上路,配合實價登錄,正式把房屋的資本利得稅納入成為可徵之稅,而且持有不到1年就賣出者,稅率高達45%,這讓投資客退潮。因此,對這波房價蠢動的應對政策,或許更該思考如何打擊投機客、是否該把房地合一稅制修成更嚴格?

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