高利率衝擊 全美27萬屋主 新屋已成「溺水屋」

房地產市調機構Black Knight最新報告顯示，約有27萬屋主今年在市場火熱時買房，如今房屋價值已低於所背負的房貸金額，成了「溺水屋」(underwater)。

Black Knight發現，第三季全國45萬名溺水債務人(underwater borrower)中，近60%的房貸是今年前九個月期間才開辦的；今年成交的房屋中有40%其可供抵押的資產剩下不到一成。

這些數據反映今年房貸利率大漲的另一影響；房價跨月增幅降溫之快創紀錄，房貸利率跳升讓房屋價值萎縮的情形雪上加霜。

Black Knight數據和分析總裁格拉博斯克(Ben Graboske)聲明說，雖然房價調整已放緩，房產風險仍大；負資產率(negative equity rates,，房屋價值低於房貸額)仍遠低於歷史平均值，但最近借房貸買房與疫情初期或之前買房，風險明顯不同。

這份調查發現，聯邦住房管理局(FHA)或退伍軍人事務部(VA)支持的房貸借款人最可能陷困境，很多人是首次購屋或低收入購屋者。

由FHA支持的房貸借款人所受衝擊最大，超過25%陷困境，該族群約80%只擁有不到10%的房屋淨值(home equity stake)。

貸款開始六個月內拖欠的提前還款違約(EDP)近幾個月也增加，FHA借款人拖欠增幅最大，今年截至10月，其違約率比2013-2018年平均值高150%、較2000年初要高25%。

相比之下，普通貸款(conforming loans)提前違約率比2000年初低70%以上，VA貸款違約率不到一半。

格拉博斯克說，FHA貸款依賴房屋增值和本金償還來逐步改善資產狀況，目前大環境對這群弱勢借款人不利。

Black Knight並發現，多數面臨風險的人在房價最高時買房。在6月間房價飆至43萬8000元高峰買房的人當中，至少10%目前房屋價值低於房貸額。

過去七個月房價降溫，但不足以緩解購屋者的憂慮。格拉博斯克說，房貸利率上揚將影響待售屋庫存和房屋銷售，恐連帶限制房價調整。

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