高雄城中城大火 燒出老舊危樓改建問題 房價誘因不足 都更危老北熱南冷

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城中城鄰近大樓亟欲自救,但產權複雜戶數又多,需要市府積極協助輔導,先成立管委會才能解決後續的消防安檢問題。(本報資料照片)
城中城鄰近大樓亟欲自救,但產權複雜戶數又多,需要市府積極協助輔導,先成立管委會才能解決後續的消防安檢問題。(本報資料照片)

編按:高雄城中城大樓大火,燒出老屋安全問題,而國內推動都市更新多年,卻呈現北熱南冷,對照台北累計整合核定案高達774件,高雄的20件,正凸顯當地危老大樓難以重建困境。為記取這次大火慘痛教訓,加速老舊建築補強、改建,我們特別走訪住戶,訪問都市發展部門主管、學者專家及業界人士,同時探討大陸如何透過城區改造等經驗,希望能提供中央及地方政府單位參考,亡羊補牢,避免類似憾事再度發生。 

城中城大火,凸顯國內危老重建「北熱南冷」現象,台北市民間自辦更新案件逐年增加,而儘管高雄老屋數量全台第三多,迄今卻仍無真正的都更案例,主因南台灣房價低,建商對都更興趣缺缺,居民換屋無望,居住品質堪憂。 

台北市逾30年老屋72萬戶,其中4、5樓公寓39萬戶,占整體住宅43.7%,民間自辦更新案件自2001年迄今核定491件,逐年增加,另215件審議中案件,都更數量全台第一。 

北市都更數量 全台第一

2014年市長柯文哲上任後開始推動公辦都更,累積18案,其中斯文里三期整宅都更將於今年竣工,陸續帶動南機場、水源二三期等整宅地區的都更作業。另主動畫定超過百處公畫更新地區、43處海砂屋迅行都更地區,直接拿到都更門票。 

此外,北市府2017年推動危老政策,累計申請744件,核准560件,申請及核准數字均為六都之冠。 

反觀高雄30年以上老舊大樓56.4萬戶,近全市房屋總數一半,但20年來只推過20件都更,而危老重建4年僅核准101件。都發局長楊欽富表示,20件都更案多是整建及維護,真正的都更是「重建」,至今成功案例為七賢、和平路口的京城建設案,耗時10多年,其他都更案都還在申請程序。 

高雄老舊大樓 幾占一半 

但高雄市都市更新學會理事長林資雄認為,高雄的都更多是建商直接收購土地和房子,再蓋豪宅賣給新住戶,屬「推土機式都更」,非真正都更。 

楊欽富坦言,重建的決定因素是房價,台北都更地主分6成、建商分4成,造價1坪才17、18萬元,但售價高達1、200萬元;高雄則反之,地主才分4成、建商6成,但1坪造價15萬元,售價卻頂多30萬元,幾乎沒誘因。 

重劃區素地多 建商青睞

林資雄分析,高雄蛋黃區有太多老舊房屋,建商傾向在重劃、蛋白區大興建案,創造新的商圈及生活圈。市府及建商各自牟利,加上都更整合人員不具專業,危老重建要寫計畫書,誘因也不夠,很少人會去申請容積獎勵,都是高雄無法都更的因素。 

北市都更處主祕謝明同則認為,南部習慣住透天厝、別墅,土地、建物權狀單一,若要改建內部就可以處理,都更較難推。 

謝明同說,其他縣市能都更的大概早期聚落,例如火車站周邊,如台中鐵路地下化、彰化鐵路周邊開發,都市轉變帶來周邊環境再生。他認為,外縣市都更機會落在有新

的產業、軌道經濟產生,帶動周邊腹地成長,或是配合中央社會住宅興建計畫、國防部閒置土地再利用等。

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