【房屋律劇場】竟用電視櫃遮住牆角「證物」 東窗事發還掛買家電話

李蕙璇
CTWANT
劉韋德律師自費設計一款可以自己製作遺囑App,於去年6月接受本刊記者專訪報導。
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購屋是一件人生大事,但若不幸買到漏水屋或壁癌屋時,買方在法律上有哪些權利可以主張呢?本刊邀請擅長不動產糾紛、遺產繼承、婚姻家事類等案件的律師劉韋德,跟讀者聊聊購屋後可能遇到相關修繕等情況時,可以透過法律主張權利實例。

【案例事實】

王先生透過仲介公司買了一間房子,是一間四樓公寓的三樓,雖然屋齡已經30年了,而且只有20多坪,但生活機能良好,所以他很滿意。

交屋前,他共看過了二次屋況,沒發現什麼問題,他還特別問了屋主房子有沒有什麼問題,屋主還特別跟他保證一切都沒問題,所以他很放心的到代書事務所和屋主辦理交屋,也拿到鑰匙。

過了幾天,王先生帶裝潢廠商去現場討論裝潢的事情,結果到了現場,他才發現客廳牆角居然有壁癌,甚至已經長出黑點霉斑,看起來壁癌已經有一段時間了。

王先生想到,當初最後一次看屋時,這個地方被電視櫃擋住,所以他才沒發現,沒想到現在屋主把家具移走後才看到,他立刻打電話給前屋主,沒想到前屋主一聽到他的電話就掛掉,讓王先生氣炸了。

劉韋德律師。(圖/張文玠攝)
劉韋德律師。(圖/張文玠攝)

【法律問題】

王先生在法律上有哪些權利?

【法律解析】

由於台灣地區屬於多雨、多颱風的地區,加上屋齡普遍偏高及民眾經常擅改管線等因素,所以房子發生滲漏水的現象是很常見的。

房子有漏水壁癌時,屋主應該要負擔什麼責任呢?

依據《民法》第354條,屋主必須擔保交屋時,房子必須沒有滅失或減少其價值之瑕疵,也不可以有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,這就是法律上所稱的物之瑕疵擔保責任。

物之瑕疵擔保責任是一種注意程度很高的責任,即使屋主對瑕疵不知情或是非屋主所造成,屋主都必須負責,只有在少數情況下,例如買方已知悉有瑕疵、瑕疵甚為輕微等情況下,賣方才可以不負責任。

買方在法律上可以向屋主請求的權利,在法律上有以下三種:

1、減少價金請求權

如果屋況問題不是很嚴重,那麼就可以考慮用減少價金方式處理,這種減少價金請求權只要買方單方意思表示就可發生效力,不過若雙方對於減少的金額有爭議時,就需要另外進行調解或由法院公正判斷。

2、解除契約請求權

若是瑕疵狀況比較嚴重的話,買方還可以直接請求解除契約,不過減價和解約這兩種權利,買方只能選擇其中一種行使,不可以又要減價又要解約,因為這樣會產生矛盾的現象。

3、請求損害賠償

如果賣方有故意隱匿瑕疵,或是特別保證沒有瑕疵,這種情況因賣方惡意的程度較強,或是讓買方產生特別信賴,因此法律上另外賦予買方可以請求損害賠償的權利。

由於壁癌修繕金額,對比於房價來說並不算高,所以如果壁癌情況不是很嚴重的話,王先生應僅能要求減少價金,但還不到解約程度,因此王先生應只能向前屋主要求減少價金。

不過在本案中,前屋主有疑似隱匿瑕疵,且曾特別向王先生保證無屋況瑕疵,因此王先生也可以不請求減少價金而直接請求損害賠償,請求內容可以包含所受損害以及所失利益(民法216條),例如修理費用以及延遲入住所衍生之費用及損失。

劉韋德律師現任職於一家上市公司。(圖/張文玠攝)
劉韋德律師現任職於一家上市公司。(圖/張文玠攝)

【律師叮嚀】

購屋時,最好要仔細檢查屋況,尤其是在屋主將屋內物品清空後再進檢查一次,以免部分屋況因被家具等物品擋住而無法發現。如果在交屋前就發現,通常屋主比較願意處理,買方也可以直接行使權利,不用到後來再進行惱人的程序。

【劉韋德律師小檔案】

台大法律系畢業,86年律師高考及格,擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件,現任職某上市公司資深法務主管。劉律師免費法律諮詢信箱  lawyerleoliu@gmail.com(限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件)

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