【Yahoo論壇/曾志超】容積獎勵不容再濫用

·中華經濟與金融協會副秘書長
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總統蔡英文(左3)、內政部長徐國勇(右)、財政部長蘇建榮(左2)、台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根(右3)等人,29日出席台灣金融聯合都市更新服務公司揭牌典禮。中央社記者謝佳璋攝  108年3月29日
圖片來源:中央社

作者為中華經濟與金融協會副秘書長

台灣為推動都市更新,視容積獎勵為靈丹,長期實施效果相當有限,卻產生諸多後遺症。行政院12月17日會通過《都市更新條例》相關條文修正草案,再次祭出容積獎勵。

容積獎勵成萬靈丹

容積獎勵不是近期才被濫用,早就被政府廣為使用。除最常見的都市更新之容積獎勵,最高可達1.5倍法定容積或0.3倍法定容積加原建築容積外;《文化資產保存法》私有古蹟座落之土地可進行容積移轉(原第36-1條);公共設施保留地也有容積移轉規定;《都市更新建築容積獎勵辦法》獎勵更是五花八門,如對於綠建築給予2-10% 、無障礙環境設計5%、耐震設計標章10%等容積獎勵;《建築技術規則》增設建築物使用之公共停車空間獎勵;《大眾捷運系統土地開發辦法》申請投資土地開發亦有獎勵。

地方政府也不遑多讓,對於老人住宅、開放空間、綠建築、海砂屋、輻射屋等,可額外提供容積獎勵。有不少經典案例,如桃園市河川區土地竟然也可容積移轉;台北市政府辦理「台北好好看」系列計畫,對於老舊閒置建物的地主,如主動辦理基地騰空、綠美化,得申請最高10%之容積獎勵,監察院還函請台北市政府檢討改進。

2017年通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,對於內危險及老舊建築物之重建,不限面積大小,都可享有最高建築基地1.3 倍基準容積,或是1.15 倍之原建築容積獎勵,今年五月前申請另外還給予10% 時程容積獎勵,到期後又再延長五年,採遞減式獎勵。

現在政府又打算放寬,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2 倍核計獎勵上限;另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物或耐震能力不足有危害公共安全的建築物 ,因有改善的迫切性,放寬得以原建築容積 1.3 倍核計,並得直接依獎勵上限額度建築。

後遺症多到爆

第一,目的不達:設立容積獎勵時,政府都號稱有其特定的目的,然常無法達成。提供優厚的獎勵後,完成都更數量仍是少得可憐;獎勵停車與開放空間,常成為社區專用空間,不對外開放;取得綠建築獎勵後,缺乏維護誘因,變成黑建築;台北好好看的假公園,如今還有幾個存活?這次修法蘇院長又說:「推動都市更新與危老重建最核心的目的,是為大幅降低地震對民眾生命財產所造成的無可挽回損失。」幾年後恐又將成為都更笑話。

其次,破壞都市景觀:瘋狂提供容積獎勵使得房子越蓋越高,成為天際線殺手,師大對面的元利建設都更案,法定容積率約511%但是加計開放空間、增設停車位、以及都市更新等容積獎勵後,容積率大增逾5成、達798%,成三十八層的超高怪物;危老都更基地不限面積,產生不少又瘦又高的異類建築,完全破壞都市景觀。

第三,助長炒作:元利建設都更案,獎勵面積就大增2515坪,蓋成和平大苑豪宅後,媒體以當年每坪百萬推估,建商可多賺25.15億元。非但新成屋飆漲,因投資客預期有都更題材的老屋房價可望走高,使得老屋房價跟著飆漲。不幸的是,這些老屋卻是經濟能力較差的民眾租屋首選,房租也因房價而大漲,波及弱勢族群。

第四,不均衡發展:引用內政部辦理都市更新案件數統計,例年至11月底全台已核定公布實施都更案為1339案,其中台北市771案,幾乎囊括六成;新北市272案,約占二成;台中市106案(8%),前三名就占86%。容積集中問題相當明顯,幾乎集中在雙北地區,加劇區域不均衡發展問題。

第五,衝擊周邊居住品質:盲目容積獎勵肥了都更宅,卻嚴重破壞都市計畫,既有的道路、學校、消防與公園等公共設施,無法支應暴增的人口。上述元利等都更案周邊居民,均反映日照權、景觀與交通等都受到干擾,並嘗試透過訴訟解決。

《都市更新條例》第一條明定立法的目的為「復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益」,然濫用容積獎勵,反導致「破壞都市機能,干擾居住環境與景觀,增進建商利益」結果。

盼執政黨懸崖勒馬,莫為都更而都更。

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