【Yahoo論壇/劉佩真】新冠肺炎 國內房市難重演SARS疫情黑暗期

劉佩真台經院產業顧問暨研究員
劉 佩真
圖片來源:Getty image
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作者為台灣經濟研究院產經資料庫研究員、APIAA理事  

有鑑於世界衛生組織宣佈嚴重特殊傳染性肺炎(中國武漢肺炎,現正名新冠肺炎)列入國際公共衛生緊急事件,加上近期疫情持續升溫,市場憂心此次事件對於國內房市的影響,是否會重演2003年第二季SARS疫情使買氣急涷的黑暗期,但事實上,兩次疫情所面臨的房市經營條件有所不同,抗壓性自然產生差異。

若以SARS疫情來說,其是於2002年11月於廣東出現首例,爾後台灣則是在2003年4月出現和平醫院封院的狀況,就在人心惶惶之際,民眾自然減少外出看屋的動作,因而SARS疫情使2003年第二季國內房市呈現量急縮價微跌的局面;所幸後續隨著疫情於暑假逐步獲得控制,2003年下半年交易量也逐步回升,不過總計2003年國內建物買賣移轉件數年增率還是由2002年的23.43%減緩至9.19%,下滑14.24個百分點,爾後2004年建物買賣移轉件數年增率才攀高至19.58%。

而若進行SARS、武漢肺炎疫情之下國內房市經營環境之比較,則可發現武漢肺炎下的國內房市抗壓條件將較SARS為佳,主要係因目前房市擁有充沛資金、超低利率的有利環境;以前者來說,五大銀行新承作房貸利率在SARS疫情期間為1.946%(2003年4月),但武漢肺炎期間則房貸利率更低,2019年12月僅有1.608%,而以後者來說,代表民間資金活動力的M1B貨幣供給額,SARS疫情期間為13.47兆元(2003年12月數據),目前武漢肺炎期間則有高達19.06兆元的水位(2019年12月數據),顯然資金豐沛、低利率的條件,將成為現階段房地產景氣支撐的來源。

另外就購屋族群的分布上也有所差異,SARS疫情期間國內房市仍不乏有投資族群,此容易對價量造成助漲助跌的情況,但這次中國武漢肺炎疫情下的台灣房市,目前均是以自住族群為主,其對於價格高低的重視程度甚於外部環境的變化;更何況兩次疫情房地產所處的景氣循環點亦有所不同,SARS疫情過後,2003年第四季確立為房市多頭的起點,反觀這次中國武漢肺炎發生前後國內房市相對應的表現,2016年為近年房市的谷底,建物買賣移轉件數跌幅高達16.32%,2017~2019年已逐步脫離最悲觀的情況,三年建物買賣移轉件數的年增率分別為8.43%、4.47%、8.02%。

就中國武漢肺炎疫情對國內房市供需的影響層面來說,以需求端而言,民眾外出看屋意願降低,此次農曆春節不但短少台商族群的挹注,北台灣銷售案場的來客數更較往年衰退三分之一,但疫情過後,預計遞延性買盤將逐步釋出;若以供給端而言,2020年不動產開發商在北台灣有將近1.3兆元推案量,但上半年時程恐有遞延,因而業者將推案集中於928檔期及年底前的機率不小。整體而言,2020年國內全年成交量增幅將略受壓抑,為前低後高,而短期內議價空間略較2019年增加,但幅度有限,全年房價因資金充沛、低利率緣故而較難出現有感降價的局面。

至於中國武漢肺炎疫情對國內房市各產品面的影響,店面租賃市場恐因零售、餐飲、觀光營業額下滑而受到衝擊,而住宅市場預計低總價、小坪數銷售速度仍將優於高總價、大坪數,而商用市場方面,辦公室租賃市場供給緊俏結構仍在,另外壽險業資金仍將伺機而動進入地上權土地、公辦都更、捷運聯開案,而工業地產則是仍有台商回台投資議題的支撐,顯然產品面將呈現店面產品首當其衝、住宅為盤整格局、大型商用不動產仍可期的局面。


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