【Yahoo論壇/劉佩真】短期內國內建商信心偏向持平

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
圖片來源:Getty image
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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

台經院的「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。而現階段建商對於未來半年的看法,認為持平的比例則由2019年3月的53%提升至4月的74%,反映建商信心普遍偏向持平,此多少與美中貿易戰再次升溫而增添總體經濟的變數、短期內房市景氣受制於住宅市場賣壓仍顯沉重、買賣雙方對於價格尚存認知差距、總統大選議題提前發酵而稀釋房地產的話題性等因素有關。

若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法,透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖,並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限,則可發現2017年7月~2018年5月營建業廠商對於景氣判斷已連續十一個月持續處於「信心回升」階段,顯示當前房市已經脫離「看法悲觀」最谷底的區域而逐步向上,但2018年6月~2019年3月廠商看法卻又再度回到「看法悲觀」,甚至2019年4月意外降至「信心下滑」階段,顯然以住宅為大宗市場的房市仍需時間進行調整,而景氣距離進入「看法樂觀」階段尚有一段距離。

從利率環境面來看,2019年4月五大行庫新承做購屋貸款利率為1.622%,依舊處於歷史相對低檔的位置,主要是公股行庫多以有擔保品的房貸業務為衝刺目標,故形成央行利率未變動,但房貸利率卻因銀行間競爭激烈而多有下滑的態勢;事實上,由於2019年台灣經濟成長動能不足且通膨緩和,加上美國首季過後恐不會調升聯邦資金利率目標,因此2019年內國內央行無調升政策利率的理由,意謂現階段利率對房市不構成威脅。

另外在政策因素方面,近期政府持續推動都更及危老政策,都市更新條例11項子法將於2019年7月底前分階段完成,其中2019年5月內政部通過「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新條例施行細則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」及「各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法」等4項子法,藉此大幅降低獎勵額度的不確定性,提高民眾對都更機制的信任。而在政府法規、獎勵政策逐步到位的帶動下,預期未來都更案件將逐月增加,2019年全年目標推動100件都市更新案件,將有助於不動產市場的發展。

但短期內住宅市場仍需留意的還是供給端的部份,根據屋比房屋比價平台調查,2018年底六都待售房屋中,有將近三分之一待售超過一年,總量高達9.26萬間,其中新北市及台中市滯銷超過一年以上的住宅都超過2萬間,因而若以銷售率50%計算交屋後待售量、新建餘屋量,合計規模仍不小,顯然部分地區仍將面臨賣壓頗重的情勢。

此外,2019~2020年全台寬限期到期住宅戶數將達到5.47萬戶,因此反映未來房貸逾放比仍有上揚的疑慮,在此情況下,2019年5月金管會盯上房貸寬限期展延,全面要求銀行通報寬限期餘額,及一年內寬限期到期的餘額,並首度將房貸寬限期展延案,列入金檢項目,以掌握銀行是否藉寬限期展延隱藏逾放,也會清查是否有大批建案涉及的寬限期,有無可能違約而造成逾放增加的情況,顯然為避免系統性風險擴張,金管會將持續關注銀行在不動產的放款情況。

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