【Yahoo論壇/劉佩真】解析近期商用不動產疾速快攻的背景原因

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
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作者為台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

相較於2019年以來國內房市交易量僅呈現溫和緩步上揚的局面,預計將由2018年的27.7萬棟上揚至2019年的28.5~29.0萬棟,且交易分布上呈現北弱中南強的局面;商用不動產則呈現疾速快攻的局面,表現最為強勁的是土地市場,2019年前三季交易金額不但已遠超過2018年全年的水準,2019年全年更將輕易刷新紀錄,其次則是台北市辦公室租賃市場,仍延續2018年以來明顯供不應求的局面,再者2019年商用不動產交易金額將可持續位居2018年的高檔水位,至於工業地產亦是貫穿土地、商用不動產的熱門題材。

首先在土地市場方面,繼2018年整體交易金額達到1,278億元,輕易越過五年均線1,244億元、十年均線1,287億元,且清一色前十大交易案件買家均為不動產開發商之後,2019年前三季更是高達2,314億元,顯然土地市場熱度不斷加溫,除反映第二季政府公有土地的釋出,吸引不動產開發商搶購,如包括交通部鐵道局、台南市政府地政局、台中市政府地政局、桃園市政府地政局、高雄市政府地政局等之外,第三季更有京華城標售大案的帶動。

事實上,2019年9月下旬京華城第四度招標,終於以372億元標脫,由同集團中石化子公司鼎越開發得標,預計2020年初拆除地上物,將興闢頂級商辦園區,預計2023年完工,而營運策略將採取辦公大樓及商業出售或出租模式;值得一提的是,2019年以來土地市場交易類型主要是以住宅、商用並重的結構,前三季比重兩者均為42%,工業土地的部分則佔16%左右。

其次在台北市辦公室租賃市場,在2017年供需結構獲得改善之後,2018~2019年前三季均持續維持於供不應求的局面,需求端最主要是由優質化、集團化、共享化所帶動,2019年供給端甚至因都更拆除而出現-8,852坪的局面,因而促成2019年以來台北市辦公室租賃市場空置率持續走低、租金水位不斷調整的盛況,估計全年空置率將由2018年的6.20%降至3.29%,租金漲幅則由2018年的1.50%提高至2.30%,更遑論信義計畫區辦公室租賃面積一位難求的局面,且頂級辦公大樓的租金水準更是屢創新高。

再者於商用不動產交易方面,2018年終於擺脫之前連續六年衰退的窘境,而由2017年的508億元走高至896億元,2019年更有機會維持於2018年的水準,主要是受益於自用型買方(以製造業為主)、投資族群(如REITs增額、投資管理公司、不動產投資等)的進入,更何況IFRS16的實施,使得金融保險業者在會計準則及資金運用的考量下,辦公室轉租為買的態勢顯著;值得一提的是,2019年以來商用不動產交易類型主要是以辦公、工業等產品為主。

而台商回台則為工業地產帶來利多的題材,2019年全年再突破2018年782億元的十年高點可期,畢竟目前美中貿易戰下雙方持續加徵關稅,導致台商不斷將部份生產基地、產能移轉回台灣,加上亦有2019~2021年行政院歡迎台商回台投資策略的政策利多,同時又有海外資金匯回專法的加持,法案允許資金用於購買或興建供企業自用型不動產,更何況廠商透過「工業區立體化更新方案」申請,至多可增加1.5倍容積,提升土地使用效率,以及政府力推企業回台設置營運總部或區域總部,短期內皆可望進一步推升工業地產(包含工業土地、廠房、廠辦、倉儲)的需求。

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