10萬買千萬屋?專家:是場數字遊戲

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記者陳韋帆/台北報導

去年總統選戰時,預售屋「紅單」掀起討論熱潮,但買預售屋究竟有甚麼眉角?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,預售屋買賣依序有「下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款」,共七大步驟,但無論前六大步驟建商如何調配付款比例,都必須支付95%的金額,所以若驗屋時發現瑕疵,別忘了還有「5%交屋尾款」這張保命符。

 預售屋「下訂、簽約、開工」過程俗稱「訂簽開」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)
預售屋「下訂、簽約、開工」過程俗稱「訂簽開」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

張旭嵐說,所謂的「下訂」就是去年炒得沸沸揚揚的「紅單」,支付約2千元~10萬元不等的訂金後,接著進入約5天的合約審閱期,買家對於各階段繳費金額、日期內容無異議後,就會進入「簽約」、等待「開工」階段;這三項流程俗稱「訂簽開」,加上「工程期」合併需要繳交約房屋總價的15~25%。

「驗屋」與「銀行貸款」兩項流程結束後,總共已繳納95%房屋價金給了建商。(示意圖/記者柯智翔攝影)
「驗屋」與「銀行貸款」兩項流程結束後,總共已繳納95%房屋價金給了建商。(示意圖/記者柯智翔攝影)

「工程期」完成後,建商拿到使照就會通知屋主「驗屋」,同時請銀行人員協辦房帶並對保,也就是說「驗屋」、「銀行貸款」兩項流程並行,7成房貸合併前期繳納的25%,此時就已繳納了95%,以千萬房子而言,就是950萬元,剩下5%也就是50萬的「交屋尾款」掌握在買家手上。

建商時常推出各項低自備方案,但張旭嵐提醒,這樣只是將需要付的金額向後遞延。(示意圖/記者陳韋帆攝影)
建商時常推出各項低自備方案,但張旭嵐提醒,這樣只是將需要付的金額向後遞延。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

建商有時候為吸引買家,會推出零自備、低自付等方案,就是通過調配前六大步驟付款比例完成,例如「訂簽開」階段,千萬房僅需支付10萬元,將其他需支付款項往其他步驟調配。

張旭嵐特別提醒,「訂簽開」階段門檻低的預售屋,買家確實容易輕鬆入手,但開價其實往往比周邊成屋行情略高,賣的就是「未來價」,此外,倘若僅看到入手價格,忽略了後續要支付的金額,就很容易造成沉重負擔。

5%保留款是買家最後的保命符,所以驗屋未過之前不可輕易交出。(示意圖/記者呂品逸攝影)
5%保留款是買家最後的保命符,所以驗屋未過之前不可輕易交出。(示意圖/記者呂品逸攝影)

其實無論如何調配付款比例,前六個階段完成後,買家依約都必須支付房屋總價95%,所以降低入手門檻屬於建商的廣告手法,但其實對於買家真正重要的,是「5%交屋尾款」,又稱作「保留款」。

「5%保留款」是內政部保障買家所明訂法令,在買家「驗屋」後發現瑕疵,可在驗收單上要求賣方限期改善完成,待建商將瑕疵修正後,才能交出「5%保留款」完成交屋,這也是買家買屋保障的保命符,所以在「驗屋」未完成前,千萬不要輕易交出。

張旭嵐提醒,5%保留款相對房屋總價相當渺小,慎選建商才能真正保障交易安全。(示意圖/記者陳韋帆攝影)
張旭嵐提醒,5%保留款相對房屋總價相當渺小,慎選建商才能真正保障交易安全。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

不過,相對動輒千萬的房子而言,「5%保留款」也略顯渺小,倘若遇到建商擺爛不理,甚至遇到近年頻傳、蓋到一半就烙跑的「爛尾樓」建商,恐怕也難以完全保障交易安全,所以「保留款」只能說是買家「最後的保命符」,建議購屋前就慎選建商,以免吃了大虧。

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