Yahoo奇摩新聞 1萬名富豪從中國跳船撤資480億美元 日本房市今年將吸引75億美元外資
日本開發商Hulic董事長表示，最近不動產拍賣案件當中，約90％的投標者來自外國投資人。（圖片來源／flickr）
無視全球升息趨勢，日本不動產市場仍欣欣向榮，一方面是因為日圓疲弱不振，吸引香港、新加坡等地買家，另一方面，投資移民諮詢公司估計，今年將有1萬名中國富豪移民他國，總計從中國撤資480億美元，一部分中國富豪有興趣前往日本置產，其他中國富豪偏好移民美國、加拿大、澳洲等西方國家。
中國富豪今年將外逃1萬人、帶走480億資產
《彭博》報導，投資移民諮詢公司Henley & Partners估計，今年有1萬名中國富豪尋求移民外國，人均帶走480萬美元資產，總計帶走480億美元的資產，這是繼俄羅斯之後的第二大財富和人口外流國家。
例如46歲的Harry Hu是上海餐館老闆，最近他2000 萬元人民幣（300 萬美元）的價格賣掉2家小酒館的多數股權，計劃未來移民加拿大。
「你能想像我在中國最發達的城市封鎖初期差點餓死嗎？我很傷心，但現在是時候離開了。」Harry Hu說，他聘請了一名移民律師和財富經理來幫助他移民。
離開中國說起來容易，做起來難。雖然官員沒有明確收緊對移民的限制，但移民律師表示，護照處理時間的拉長和文件要求變得更加繁瑣，近幾個月移民更加困難。
中國富豪最想移民美、星、加、澳洲、歐洲
中國當局打擊加密貨幣，以及長期通過私人互換安排幫助居民規避資本管制的海外交易對手撤出，中國富豪將大筆資金轉移出中國，也變得更加困難。
儘管如此，許多居民沒有被嚇倒。中國的移民顧問和律師表示，與一年前相比，春季（上海封城）的諮詢量大增3到5倍。根據對銀行家的採訪，有關將資金移出中國的詢問量呈現幾十倍的增長。
香港城市大學副教授湯馬斯說，人員和資本可能大量離開，明顯是中國損失的經濟成本。世界上幾乎每個國家，把新冠疫情風險被納入經濟計劃和企業模式中，國內解封，恢復正常生活，並走向開放邊境。
諮詢移民條件的熱門國家包括美國、新加坡、澳洲、加拿大和歐洲。一位私人銀行家表示，投資移民要求相對較低的國家如西班牙、葡萄牙或愛爾蘭，也變得更受歡迎。
香港和新加坡青睞日本房地產
日本吸引華裔移民的功力，不遑多讓，因為日圓匯率長期疲弱，使得日本的不動產市場尤其吸引香港和新加坡買家。
《日經亞洲評論》8月12日報導，日圓疲軟，吸引國際買家逢低買進日本房地產，外國機構投資人為了搶進日本房產投資數十億美元。
今年5月，香港基匯資本（Gaw Capital Partners）宣布收購東京、大阪市等地的32 處出租公寓大樓。
這家私募房地產基金管理公司也對辦公大樓和數據中心感興趣，計劃未來2年在日本投資4700億至5400 億日圓（介於1080億到1230億台幣），是過去2年投資額的6倍多。
香港基匯投資日本房市金額暴增6倍
基匯資本的董事總經理兼日本業務負責人Isabella Lo稱讚日本是充滿吸引力的市場，可以提供穩定的獲利，並指出日圓疲軟提供順風車。
根據日本國土資源部的價格指數，摩根士丹利 MUFG 證券指數追踪日本商業房地產價格，該指數6月底下跌，接近2014 年的紀錄低點。
不只香港基匯資本青睞日本房地產，國營的新加坡政府投資公司（GIC）已和日本西武控股達成1471億日圓（約328億元台幣）的交易，收購31處房產，包括東京王子公園塔和苗場王子酒店，房產競標從一開始就由外國公司主導。
新加坡政府投資公司大買日本31個房產
銀髮社區也引起外資的興趣。Nuveen是美國教師保險和年金協會的一個部門，計劃投資近140億日圓收購日本銀髮社區等房地產，並指出日本新建的銀髮住宅短缺，無法滿足人口老齡化持續增長的需求。
隨著美國聯準會（Fed）和其他國家央行提高利率，世界其他地方的房地產投資出現降溫的跡象。今年前6個月，全球房地產投資信託（REIT）的總市值縮水19%，到6月底降至2.1兆美元。
但是受到日圓疲軟的鼓舞，近期日本房地產投資人重燃熱情，看好房市的長期資本收益率。
日本置產的借貸成本低，較高的報酬率可期
市場觀察人士表示，目前高調的大手筆交易並不常見，但外國投資人的熱情不會很快退燒，關鍵因素是利率保持在低檔，因此置產的借貸成本很低，你可以期待較高的報酬率。」歐洲投資公司Patrizia的日本分公司總裁 Katsumi Nakamoto 說。
世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，自2010年以來，東京5個中央區辦公大樓的預期收益率與長期利率之間差距一直徘徊在2％和3％附近，和曼哈頓或倫敦水準差不多。
世邦魏理仕統計，過去日圓貶值期間，外資在2007年和2014年收購日本房地產的金額飆升。到2021年的5年平均數字，每年買進超過1兆日圓（約2200億元台幣），世邦魏理仕預計今年的外國投資日本房產金額也將達到1兆日圓（約75億美元）左右。
最近拍賣不動產案件當中，約9成投標者為外資
根據日本央行的數據，到3月底，房地產業的未償貸款餘額達到92兆日圓，比5年前水準增長16％，在過去一年，房貸餘額加速增長；隨著房產業的投資需求增長，銀行持續向這個熟悉的領域投入資金。
日本開發商Hulic董事長Saburo Nishiura表示，最近拍賣不動產案件當中，約90％的投標者來自外國投資人。
外國資金湧入日本房地產市場，帶來更多流動資金，但並非所有影響都是正面。
Nishiura警告說，房價與實際需求不符。「東京市中心辦公大樓的租金處於下降趨勢，但由於外國投資人提高價錢競標，大樓價格沒有下降，雖然房市受到日圓疲軟的支撐，但是仍然有點像泡沫。」
日圓兌美元8月12日盤中在133.15日圓附近波動，今年來貶值幅度超過6％，6月下旬，日圓兌美元一度跌破136元兌1美元，創下25年新低。
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