2022房市嚴峻 與1981比較情況類似 最終變好

KTLA電視台報導，貸款利率上升、待售屋供應不足，2022年房地產市場形勢嚴峻。人們渴望買屋，但卻因上述原因受阻。值得期待的是，美國曾在40年前，1981年歷經類似情況，房產市場最終將好轉。

兩個年代相似之處

1981年，嬰兒潮世代最年長一代，當時約35歲，處於積極購屋模式。第一批千禧世代在那年出生，這些人近年來開始極力尋找屬於自己的房屋。

這兩代人都受到貸款利率迅速上升的衝擊。1981年10月，30年固定利率貸款升至史上最高的18.63%，它在12個月內上升近五個百分點。

今年，當30年抵押貸款利率在11月初達到 7.08%時，它在12個月內上漲4.1%。

快速上升的貸款利率，迫使潛在買家退出市場。根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR），1980年成屋銷售同比下降22.3%，1981年又下降18.6%。今年截至10月的12個月中，現有房屋銷售下降28.4%。

1981年3月：一位房地產高管告訴紐約時報，房屋銷售受到抑制，因「沒有人願意失去低息貸款」。

2022年9月：NAR首席經濟學家袁勞倫斯（Lawrence Yun，譯音）表示，一些房主在鎖定近年來處於歷史新低的貸款利率後，不願升值或降價。

兩個時代大不同：可轉讓貸款

兩個時代儘管有許多相似之處，但也存在著關鍵差異。其中之一涉及「可轉讓抵押貸款（assumable loans）」。

80年代初，許多貸款是可轉讓的，買家不僅獲得房子所有權，還接管賣家房貸。當貸款利率達到兩位數時，找到一位可以有個位數貸款的房屋，如此一來，房屋銷售方面就會與眾不同。

然而，國會於1982年關閉這扇可轉讓貸款的大門。現在只有一部分抵押貸款可轉讓。

創意融資時代

80年代抵押貸款利率非常高時，可負擔貸款有助於保持房屋銷售緩慢。他們還替所謂「創意融資」奠定基礎。

在大多數情況下，創意融資採取賣方向買方提供貸款，例如，以一定金額的期票，買方每月向賣方付款，買方可能會替剩餘的購屋價格進行二次抵押。

40年過去，當時這種創意融資消失。消費者權益倡導者警告，這種非常規方式，會給買賣雙方帶來風險。

值得慶幸的是，貸款利率自1991年以來，一直保持在個位數。去年，許多人更以低於3%的利率獲得30年貸款。

「歷史告訴我們，即時在復甦的道路上歷經艱難時期，房地產市場終將變好。」

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