【Yahoo論壇／劉佩真】房市案量今年衝史上次高 恐成未來賣壓

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

房屋抵押貸款和其他與房地產相關的金融杠桿的膨脹，一直是近年來中國房地產市場所面臨的潛藏隱憂，特別是中國主要大型地產公司的債務正在不斷提高當中，其中中國恆大、萬科的債務均高過1兆元人民幣，保利地產、碧桂園、融創中國、綠地集團亦有5,000億元人民幣以上，再者如萬達集團、金地集團、世茂、龍湖集團、中國海外等企業，其中國房地產債務也均在1,000億元人民幣以上的水準。

而隨著中美貿易戰恐牽動中國經濟與匯率的走勢，未來更需面對各項變數對於資產泡沫所帶來系統性風險的影響，特別是貿易順差減少、人民幣匯率續貶，中國房地產後市景氣表現將減少支撐力道，顯然繼中美貿易戰衝擊對岸的股市、匯市之後，未來是否波及債市、房市的走勢，則需密切觀察。

至於在國內房地產市場方面，近期市場也開始關注房貸逾放比上升的趨勢，主要是國內銀行的購置住宅貸款逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元，購置住宅貸款逾放比則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%，為12年來的新高，所幸6~7月則略降至0.24%，同時逾放金額縮減至163.23億元。

若以房市重鎮北台灣來看，台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%，且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元，分別較2014年第四季成長90%、179%、66%；而建築貸款逾放比方面，是由2017年12月的0.17%提高至2018年7月的0.25%，為五年來新高。

上述資料反映短期內國內房貸逾放的問題雖在可控制範圍之內，也就是2018年7月購置住宅貸款逾放比、建築貸款逾放比分別為0.24%、0.25%，均低於全體銀行逾放比例0.28%，但趨勢於則是呈現增多減少的態勢，況且不動產放款（含括住宅不動產與商業不動產）佔整體銀行放款的比重已由2011年的42.34%提高至2017年的47.36%，也隱含我國銀行放款有過於集中於房地產的風險，因而主管機關仍有必要事先祭出各項防範措施。

畢竟2018年國內房市供給量明顯擴大，特別是根據住展雜誌的預測數據可知，2018年全年北台推案量從原先預估的1兆元上修至1.1兆至1.15兆元，若年底指標豪宅案登場，全年案量可能達1.25兆元，將創下統計以來史上次高紀錄，不過以目前銷售率不到四成來看，顯然龐大供給量恐成未來賣壓。

更何況2019年即將面對全台房貸寬限期到期的問題，即預估2019~ 2020年全台將有5.47萬戶住宅面臨限期到期，房貸壓力將驟增，預期賣壓將湧現。

在此情況下，為避免系統性風險擴張，金管會持續關注不動產放款情況，除研議是否對房貸做壓力測試外，對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施，並考慮對逾放偏高未改善的銀行，祭出增提備抵呆帳準備措施；此外，金管會出手祭出「個別總量管制」，要求部分銀行的建築貸款，不得超過淨值的1~2倍，同時向銀行全面，並向國銀發放房貸寬限期問卷調查表。

值得一提的是，國內房貸指標龍頭銀行—土銀，近期也開始強化房貸風控的動作，即特別注意整批性分戶房貸，且對於寬限期的拿捏也十分嚴謹，顯然國銀的房貸風險意識已有所提高。

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