「地震」是非常勢利的天災

（地震風險的貧富差距）

再談一下立法強制老屋安檢問題。

張內閣決定全面補助。但「520」之後，不管接手的是哪個「x內閣」，補助不是重點，重點是要立法強制。還有後續配套。

安全和財富有關。安全係數可以用財富購買。台灣最主要的家庭財富表現在房地產，最主要的財產損失和死亡風險是地震。如何減少在地震中財產和生命風險，就會表現在房地產的交易邏輯。


然後，越有錢，就住越新越安全的房子，越貧窮，就住越舊越不安全的房子。新與舊、富與貧、安與危，雖然不是絕對關係，但高度正相關。未來，這種關係只會更強化。

所以，我要講的重點是：地震的死亡風險是有明顯「貧富差距」的。不管是過去積極推都市更新，現在積極推老屋安檢立法強制，都只是希望能「稍微」改善「地震風險階級化」的結構問題。尤其是都會外圍的老舊樓房最危險。

民國100年的國富調查結果，中華民國台灣地區國富淨額達到147.2兆，其中房地產佔了105.2兆。

這105.2兆裡，有超過3分之2是在公部門、金融或是企業名下。實際掌握在民間家庭部門裡大約31.5兆。這31.5兆大約佔了台灣地區家庭總資產的38.2%。

單純看趨勢，除了少部份的投資、保險之外，台灣家庭總資產的增長幾乎一支獨秀表現在房地產上頭。因為都會化的關係，有土斯有房，有房斯有財，這個財富邏輯比起過去任何一個時代都更明顯。

從統計上來看，沒有房產，你的財富不但不會增加，甚至減少。你渴望持有房產，這是經濟理性的必然。因為，不管你多努力，影響你一生財富表現的最主要因素，大概就是你擁有怎樣的房產。

以前買房，核心口號：「地段！地段！地段！」；未來一定還會加上「安全！安全！安全！」。安全沒有絕對。但以「921」的中部地區來說，前台中縣地區全倒16861棟，而且是死亡人數最多的地方，佔總體死亡人數4成，比震央的南投還多。前台中市房屋全倒1484棟，死亡人數則只有113人，比這次台南「維冠」死亡人數還要少。但再看距離不遠，地質更差、豪宅林立的重劃區，卻幾乎無損。為什麼？

豪宅的「豪」，不一定「嚎哨」。表面上「豪」在價格、規格、地段，你看不到的，是「豪」在安全。核心資產和生命都相對安全。如何買到、換到安全係數較高的房子，是未來房地產交易的核心資訊。

人要健檢、車要車檢，這都有強迫性。核心財產的房屋安檢卻沒有，這真是怪異。台灣的房屋自有率已經超過8成。未來，房地產的主要交易動能就是「換屋」。像寄居蟹一樣。換。怎麼換？老屋安檢如果只是口號，如果只是被動、消極，不立法強制，安檢結果不強制揭露，沒有基本安檢証明的物件也會被市場自動邊緣化，也容易引發糾紛。

房子賣不掉、不想賣，那算了。問題是：你住也不會安心。因為「921」已經說明，大地震時，住在都會外圍的老舊大樓最危險。「921」之後，建築防震標準提高，這種地震死亡風險的「貧富差距」只會更明顯。

老屋安檢，強制安檢，讓每個人知道自己的核心資產、生命安全在地震中的曝險情況，才是誠實而且正確的做法。

幾件事應該配套一起做。

一、修改建築技術規則。一個一年平均最少發生三次的規模六地震就震垮了「維冠」，都會區新建築的抗震標準應該再提高。

二、政府應比照健檢、車檢，建立建物基本安檢內容和標準。

三、修改建築法、公寓大廈管理條例及相關法律。「921」之前完工，或是屋齡30年以上的老屋，或之前經檢查後有安全疑慮之房屋，應定期安檢。全國建物之安檢資訊應一律公開上網揭露。

四、所有合法建物均應符合基本安檢標準，否則斷水斷電或吊銷使用執照。違建不論新舊，不符安檢標準，應予拆除。

五、所有合法建物均應符合基本安檢標準，否則斷水斷電或吊銷使用執照。違建不論新舊，不符安檢標準，應予拆除。

六、建物投保地震險、火險等內容，應強制附加安檢。

七、修改房地產交易管理相關法令，建物安檢結果應視同產品履歷，做為房地產強制揭露資訊。應附而未附安檢資訊之建物，不得交易、過戶。

八、安檢未過，拒絕或確定無法改善之建物，應宣告危險建物，得強制拆建、都更，不受公寓大廈管理條例、都更條例現有規定之限制。

「維冠」救難結束了。新聞熱頭結束了。對建物安全的關心結束了。但地震不會結束。台灣地處「火環帶」上，「火環帶」的強震頻率越來越高。希望下次強震再來，你不會強烈感受地震曝險階級化，不會感歎在地震死亡的機率，明顯有貧富差距。