Xpark炒熱青埔？打破八字家訓，國泰少主蔡宗翰的房地產布局

桃園青埔最近好熱鬧！近期，華泰名品城三期、新光影城、COZZI Blu和逸飯店、IKEA相繼在青埔開業，湧現大量人潮。

8月7日更是盛況空前，Xpark水族館與國泰人壽「置地廣場 桃園」同步開幕，而這兩大案的幕後推手，就是國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。身為國泰集團少主的他，如何布局龐大物業？

號稱全台最美的桃園水族館Xpark，上週轟動開幕！不只遊客迫不及待，國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰更企盼已久，因為他就是置地廣場的幕後總舵手，也是決定引進水族館的靈魂人物。

當天水族館開幕時候，蔡宗翰在售票口前面比讚留影，雖一如往常惜字如金，但愛魚的他，看得出來很想趕緊入館，心情非常好。

國泰世華銀行副董事長暨國泰人壽董事蔡宗翰。廖君雅攝

瞄準青埔重劃區，蔡宗翰多角化布局複合式商城

身為台灣最大金融集團國泰金控第三代接班人，蔡宗翰近年在不動產上更顯多角化經營，「全台最大包租公」國泰人壽，近年跨入飯店業、物流業後，還以「置地廣場」品牌插旗台灣各都會地標。

國泰人壽「置地廣場」。池孟諭攝

「置地廣場」是國泰人壽旗下複合式商用不動產品牌，插旗台北信義、台南外，桃園置地廣場由2012年以42億元標下此地50年地上權，投資金額高達200億元。

置地廣場：桃園特色一覽

桃園置地廣場更具有代表性，桃園置地廣場面積達6萬000千坪，約當30個足球場，是台灣最大商業用地。「我很有壓力、蔡宗翰也很緊張。」桃園市長鄭文燦在開幕記者會上表達開發以來心情，此地為桃園航空城最重要的建設計畫之一，政府極為重視。

Xpark本來要7月開幕，因為封境而延到8月。水族館海洋生物、日籍員工都不能來台，還好後來中央與地方政府協助合作，並由國壽規劃，鄭文燦不吝大讚，「置地廣場是公私協力典範，也是高鐵沿線最成功招商案。」

桃園市長鄭文燦。池孟諭攝

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，青埔位置特殊，為大型重劃區，既有大型建設，又位於產業、人口不斷移入的桃園。該地緊鄰高鐵、A18機場捷運，看似地方性景點，卻能藉由交通網絡，連結全台，像是通勤圈概念，兼具消費集客與工商業活度，帶動地方發展。

A19機捷附近，除了樂天桃猿棒球場，還有桃園市立美術館、亞洲矽谷即將動工，交通大學與陽明大學將新建「教育研發暨醫療園區」。如此一來，不會只有假日有人煙，平日也將出現定期來往人流，未來居住人口也有可觀數量。

不只囊括國人，A19鄰近桃園國際機場，將來國境解封，外國人來此遊玩，也有一定吸引力。

對於這塊黃金寶地的開業，地方政府開心，國壽也樂開懷，因為桃園置地廣場含金量相當高，國泰人壽總經理劉上旗指出，預期此地投報率4％，比商辦的3％還高，「很難說複合式商城發展一定比商辦好，但若是蓋商辦要蓋好多棟，複合式商城反而能透過綜效的承租戶達到更好效益！」

國泰人壽總經理劉上旗。池孟諭攝

打破八字家訓，蔡宗翰處分不動產、進行六大資產活化

國壽近年不動產策略積極搶進BOT、做商城、商辦開發的策略，可追溯於2012年。

過去，國壽遵循已故創辦人蔡萬霖「只進不出」「只租不賣」的家訓，蔡宗翰卻打破家訓，2012年之後，國壽投資桃園高鐵特區、商辦改建商旅，更處分不動產。

國壽還於2014年擬定六大多元化活化資產策略，包括：
一、參與都市更新
二、舊大樓改建旅館出租
三、投資物流資產
四、參與BOT案
五、購置海外不動產
六、處分資產

黃舒衛觀察，國壽2016年以後，幾乎沒有開發土地蓋住宅或豪宅，因認為其開發效益低、較無經營規模，所以進軍商用地，買了就收租。即便沒有所有權，也能透過對飯店、影城、outlet等商業開發「包底抽成」，若營收獲利表現佳，國壽能收到額外的抽成，可以說「賺飽飽」。

劉上旗也表示，國壽拿下桃園置地50年的地上權，等於有50年穩定投報率。雖然作為包租公，卻不只做房東角色，像商辦還包辦考量地點、設施、服務、樓管、建設品質，都要給入駐企業最好的服務體業，國泰置地品牌已打出水準，國際一流大企業在選辦公室時都會先選國泰。

而由國壽進駐桃園青埔，更加帶動當地住宅銷售。黃舒衛指出「國壽是龍頭品牌，對當地建商更有信心力。」從今年上半年到現在，房價大漲，由一坪20幾萬狂升為30幾萬。

「桃園已經是國壽國內不動產布局坐三望二的都市。」國泰人壽副總經理郭文鎧表示。除了置地廣場，2017年斥資50及40億元在大園及楊梅分別投資建立萬坪物流園；今年也投入40億元取得桃園市431坪土地開發商業辦公大樓，年收益率逾3％。再者，若將來與百貨、水族館等娛樂場域合作透過發行聯名卡方式，或是保險相關行銷，還能達到金控的綜效。

國泰人壽副總經理郭文鎧。池孟諭攝

台灣經濟研究院南台灣專案辦公室主任高仁山指出，青埔是所有置地廣場中地價最便宜的區域，土地回收利用率最高，可見國壽的投資眼光。

但高仁山話鋒一轉，指出桃園置地廣場的開幕，可能造成當地居住正義不彰，引起交通壅塞、環境不潔等狀況；加上新建案多，反造成中古屋轉手困難，國壽也應從「企業社會責任」角度出發、關懷這個問題。

置地廣場下一開發案，為台中台灣大道及文心路交叉口，也將經營飯店、商場及商辦大樓的複合式建築，是否也如青埔開發具有潛在高效益，可再觀察。

國泰置地廣場──全台布局

本文轉載自遠見雜誌