張景森：透過容積獎勵 每年可分萬戶社會住宅

新頭殼newtalk 2015.08.31 林朝億/台北報導

民進黨主席蔡英文30日拋出8年蓋20萬戶只租不售的社會住宅政策。蔡英文競選政策辦公室執行長張景森31日表示，其中，光是透過容積獎勵的方式，每年就可以跟建商分得1萬戶無須取得土地持分的社會住宅。

蔡英文30日提出5大社會安定計畫，承諾8年蓋20萬戶社會住宅只租不賣，讓買不起房的年輕人有安心居住的家。對於資金如何取得，張景森表示，現在國內游資非常的多，而只租不售的社會住宅有固定的收益，屬於自償性建設，很容易就從民間取得興建的經費。例如地方政府就可以在中央政府協助下，從壽險業者取得資金。

至於土地部分，張景森則說，視各地情況、因地制宜。例如鄉村型地區可透過都市計劃取得；至於都市型地區，以台北市為例，可以從國有土地，其中最大部分則屬於軍方廢棄營地，或國公有低度利用土地；至於新北市、基隆市、桃園市可以透過區段徵收方式取得土地。

除了上述國公有規劃土地外，張景森表示，最主要還是透過容積獎勵方式取得affordable housing。他說，現在台灣現有的自有住宅比例太高，出租住宅比例太低。現在民間要興建、改建的房屋每年超過10萬戶；景氣好的時候，甚至多達15、16萬戶。

張景森表示，在這些自然改建的部分，透過容積獎勵方式，例如在考慮建築成本後，增加20%容積率，建商分得一半，政府分得一半；其中政府分到的房屋，不分配土地持份，只取得房屋。例如，原本要蓋100戶地區，政府多給建商蓋20戶，建商只要將其中10戶的房屋分給政府就好。也就是，在每年10萬戶改建的房子裡，政府只要每年拿到1萬戶出租住宅即可。

張景森表示，國外都是用這種容積獎勵方式取得出租住宅的。加上目前政府又給予6萬戶中低住宅出租補貼，這樣他們就可以解決住的問題；紐約是全世界房價最貴的地方，也是用這種方式取得出租住宅的。政府無須編列公務預算來興建社會住宅。

至於高房價部分，張景森表示，主要要維持穩定。雖然全世界都認為房價所得比應該是5倍；但並沒有幾個國家能達到這個水準。他們要先處理的是年輕人與中低收入戶在城市租屋的問題。

張景森表示，過去房價被炒高，跟熱錢回流、遺贈稅減半，有部分關係；但現在因為奢侈稅與兩稅合一的情況下，短期交易所炒熱房價問題基本上已經大部分解決了。另外一部份是台灣所得成長停滯，即便房價打得剩1、2成，一般人還是一樣買不起房子。

張景森表示，如果以全台灣百分之5的房屋約38萬戶來計算，分20年來興建，等於每年需要興建1.9萬戶，其中，透過容積獎勵就可以獲得1萬戶了，並不太困難。剩下的，每年政府只需蓋9千戶即可。在這裡面，政府出地、壽險業出資金，以後再以租金收入還給壽險業者即可。

張景森表示，興建社會住宅的方法有很多種，彈性很多，但如果不想做，什麼方法也都沒有用。