房地合一實施後 房市投資 跨入新稅時代

工商時報【蔡淑芬】 房地合一稅明年一月起上路，奢侈稅退場，不動產投資市場正式進入「新稅時代」。過去善用不動產進行理財的投資人，在房地合一稅後可能要有新的節稅思維。過去由於房地合一舊制下，土地為免稅，因此個人透過公司出售土地所產生的利得，會轉化成股利所得，導致個人最終稅負會比直接持有並出售不動產還要高，因此許多人選擇個人直接投資房產。 勤業眾信稅務部會計師袁金蘭分析，房地合一制度實施後，土地須課稅，會拉近個人持有和公司持有兩種模式的稅負差距，尤其「短期持有出售」或「借款投資房地」，因個人直接出售適用45％或35％稅率，或無法減除持有期間的利息費用，因此適合以公司持有來處理。 袁金蘭表示，非境內居住者及外國公司是採分離課稅，視持有時間長短適用35％或45％的稅率，高於境內居住者若長期持有且自用住宅可扣除了400萬免稅額，及可適用10％優惠稅率。 袁金蘭提醒，長期旅居國外之個人在出售房地前，應留意自己是否屬居住者身分，如因出國太久遭戶政機關移除戶籍為非居住者，應評估是否復籍後再行出售。 以往房地分離，父母購買2,000萬元不動產贈與子女，贈與課稅標的估值可能約只有800萬，比起直接贈與2,000萬元現金給子女買房，可直接節省120萬的贈與稅。袁金蘭分析，新制規範下，受贈房地未來出售時，取得成本是以受贈時的「土地公告現值」及「房屋評定現值」為基礎並與時推移作「物價指數」調整。可能導致子女出售該不動產時多納的所得稅額，高於先前節省下來的贈與稅額，所以在新制下應審慎評估稅負影響，判斷以何種方式為子女置產。