房屋稅繳很多？囤房大戶與自住族差很大

政府調高房屋稅稅基引起民怨，財政部與內政部將研議提升房地稅基查估的正確性與合理性。但一般民眾可能不知道，房屋稅調高，囤房、豪宅族與自住客要繳的稅，其實差很大。

●房屋稅原則：地段好、新屋稅率較高

根據房屋稅條例，房屋稅的計算，是由「房屋評定現值」乘上「房屋稅率」所得出的金額。其中稅率部分，住家用房屋最低為1.2%，最高不得超過3.6%；非住家用房屋，則依是否作為營業使用，最低為1.5%，最高不得超過5%。

至於房屋評定現值，是由「房屋標準單價」乘上（1-房屋折舊年數X折舊率），再乘上房屋面積與路段率，所算出來的房屋價值。

其中，核定單價與建材的價格與樓層有關，磚造、鋼筋混凝土或鋼骨結構，以及樓層的高低，算出來的核定單價都不同；路段率則是由地方政府的「不動產評價委員會」通盤檢討各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況後，所作出的調整。

簡單來說，民眾每年繳的房屋稅，理論上會隨著房屋折舊年數的增加而降低，但因物價上漲導致建材價格上漲，房屋核定單價會隨之調整。此外，地方政府推動公共建設帶動區域發展，導致居住環境逐漸繁榮，路段率也會逐步調高，因此新房子的房屋稅會比舊房子高，地段好的房子，房屋稅也會比地段差的房子高。

●房屋標準單價30餘年未調

依房屋稅條例規定，房屋標準單價每3年調整一次。但事實是，自1984年後，地方政府已經30幾年沒有調整過房屋標準單價，因此房屋評定現值早已偏離市價，且近幾年才落成的新房，與30年前的老房採用同一套房屋標準單價，從物價上漲幅度來看，被視為不合理，也認為對老房子不公平。

因此，在政府推動財政健全並遏止囤房的目標下，各地方政府紛紛開始讓房屋稅「回歸正軌」，調整房屋標準單價，財政部表示，2019年以前，全國須完成將房屋標準單價調整至合理造價的40%至50%，其實仍遠低於市價。

此外，為兼顧自住民眾居住需求，減少重稅衝擊，財政部明定，個人自用住宅房屋稅可享1.2%最低稅率，上限3戶以內，持有超過3戶者視為非自用住宅，稅率由地方政府自行決定，最高不得超過3.6%。

台北市政府在2014年調整房屋稅稅基與稅率，先將新屋（2014年7月1日後取得使用執照）的房屋標準單價大幅調高、平均調幅達1.6倍外，也調整了99條路段率，並將持有2戶內非自用住宅的稅率提高到2.4%，持有3戶提高到3.6%。另外還針對高價住宅（豪宅）課徵豪宅稅，房屋標準單價提高為3倍。

●新房、囤房族增稅多；舊房、自住族影響小

若同時符合好地段、且為非自用住宅，又是2014年7月1日後落成的豪宅，房屋稅確實可能暴增2、30倍。但台北市稅捐稽徵處表示，同時符合上述條件的房屋非常少，而且都是億元以上的豪宅，因此是非常極端的狀況。相反的，只有一間舊房子的民眾幾乎無影響，房屋稅還將因折舊而減少。

以位於台北市中正區羅斯福路四段的15年30坪（約100平方公尺）公寓4樓為例，房屋標準單價為每平方公尺2280元，乘上路段率230%，房屋評定現值為52萬4400元，乘以1.2%房屋稅率後，應繳房屋稅為6293元。

而在台北市提高房屋稅稅基後，由於該房在2014年7月1日前取得使用執照，仍適用舊版房屋標準單價，路段率調高為240%後，去年房屋評定現值增為54萬7200元，應繳房屋稅為6566元，較前一年增加273元。但若考量房屋折舊，實際繳的稅可能比前一年還少。對照台北市中正區舊公寓動輒2、3千萬元的高房價，房屋稅相對輕微。

此外，根據財政部財政資訊中心的資料顯示，全台持有房產的852萬人中，超過99%持有戶數在3戶以內，皆適用1.2%的優惠稅率，僅不到1%持有超過4戶以上的房產大戶，才會被調高稅率。