捷運聯開案新制 超額盈餘再分配 不讓建商獨享 – 風傳媒

台北市政府24日舉辦「捷運土地開發制度研討會」，捷運工程局開發處處長李政安報告捷運聯開案的「改良式超額盈餘分配」方案，解決現行制度下，捷運土地開發的數年間，因為房價上漲，建商賺到的「超額盈餘」沒有被合理分潤的問題。新制將排除建商獨享利潤，但也保有給建商的合理誘因。現場有建商反應不能接受，認為會對不起公司股東。

現制問題：建商獨吃「超額盈餘」 地主分不到半毛

現行捷運聯開案，在都市設計審議過後，建管處發給建商建照，當時地主（可能是政府）會與建商談定利潤分配比例，但聯開宅建造期間約3到5年，土地價格持續上漲，建造完畢後，建商取得使照開始營運，此時的房屋價格已抬升，建商賣出房子也可獲得不在5年前規畫範圍內的「超額盈餘」，且此盈餘為建商「獨享」，不需與地主分潤，舉例而言，如發給建照時一坪40萬元，發給使照時，已上漲為一坪50萬元，建商獨吃不需分潤的10萬元，地主卻分不到半毛。

李政安解釋，近年來由於房價上漲幅度遠超過協商時之期待利潤，致「超額盈餘」的產生，而目前的房價上漲之超額盈餘無法「再」分配。而這也是被民眾詬病之處、認為政府「圖利」建商的重要原因，因為制度無法預估遠期的建商利潤，也就無法預先做出合理的利潤分配。

改良方案：地主、建商對半再分超額盈餘

對此，捷運局提出「改良式超額盈餘分配」方案，在使照取得後，若土地價值上漲，就將超額盈餘對半分配給地主與建商。捷運局副局長張澤雄表示，上漲的價值除了房價因素，當然也有可能是建商將聯開宅經營良好的因素，故改良方案中保留給分給建商一半的利潤，作為誘因，但若土地價值下跌，就沒有盈餘再分配的問題。

此外，在分配盈餘的各階段也都有配套改善方案。李政安說，在招標階段，會委託財務顧問評估建物成本及權益分配比例；評選階段，按資格標、規格標、價格標三階段決定合作廠商；建造階段，估價開發建物總產權價值；取得使照階段，於交屋後6個月內檢討投資建商取得產權價值超額盈餘。

建商反彈：房價上漲是社會造成 為何我承擔？

現場有建商表示不能認同捷運局的制度修改方向，認為建商已經按國家規定繳交房屋稅、契稅等稅金，為何還要將超額利潤拿出來分配，因為建商在投資時也歷經房價可能會跌的風險，而房價高漲是整體社會造成的，為何要由建商承擔，如此建商將對不起股東，對此，副市長鄧家基當場表示，會交給捷運局做進一步的研議。

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