本報特約--產業追蹤/大陸加快樓市供給側調整勢在必行

當前，住房問題是大陸主要的民生問題之一，如何調整住房供應結構，抑制部分城市地價、房價上漲過快，滿足普通百姓住房需求，應該成為下一步房地產調控的重點。 值得關注的是，近期，“供給側改革”成了中國大陸高層頻頻提及的核心話題，釋放出有利於房地產調控的積極信號。中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民表示，作為中央“十三五”規劃建議的靈魂，本質上體現的就是供給側的結構性改革問題。而“推進經濟結構性改革”是規劃建議中含金量極高的一句話。 總體來說，大陸國內的供給體系是中低端產品過剩、高端產品供給不足，傳統產業產能過剩同時存在結構性的有效供給不足。就房地產市場而言，總體上去庫存壓力仍然較大，結構性矛盾突出，主要表現在三四線等中小城市出現了供過於求，而一二線等大型城市和特大型城市需求仍然較大，但是性價比高的產品還是十分稀缺，特別是北上廣深“被豪宅化”現象值得注意。 應該看到，化解房地產庫存也是當前供給側改革勢在必行的舉措。楊偉民也特別提到化解房地產庫存，促進房地產持續發展。化解房地產庫存，不僅僅是為了當前的經濟增長，更主要的是為了推進以人為本的城鎮化，促進農民工在城鎮定居落戶，有利於提高勞動力資源配置的效率，緩解人工成本上漲壓力，提高勞動者的技能，特別是增加農民工的總收入。 實際上，目前城市大多數居民都已經有自己的住房，主要是中低收入居民住房品質不太高，地理位置和環境不太好，住得還不夠寬敞舒適，需要改善居住條件，當然，還有部分普通城市居民還沒有自己的房子，或雖然有房子，但子女結婚需要再次購房。總之，現有城市居民主要需求將轉向改善型住房需求。 但是農民工的情況不太一樣，大量的農民工長期生活在城市，但還沒有房產，沒法在城市穩定下來。促進農民工市民化，光靠戶籍制度改革顯然是不行的，還要深化住房制度改革，使他們無論在城鎮買房還是租房，都能實現安居樂業，過上更加幸福的生活。 誠然，從供給側著力，並不是靠減少供給化解房地產庫存。房地產的供給力度已經在不斷下降了，新開工面積和竣工面積都是同比負增長。供給側改革應該通過一系列結構性調整，盤活資源，激發市場主體的活力。事實上，在房地產行業，很多開發商是缺乏活力的，他們開發進度非常慢，以坐等土地升值，這是造成房價高企進而導致房地產市場相對過剩的主要原因之一。從供給側改善房地產調控，改變這樣的狀況，就須提高開發商供給住房的品質和效率。 另外，從供給側來看，一線城市本身土地稀缺，供給有限，近來“地王”不斷出現，地價上漲迅猛，將直接導致未來產品趨向高端化。這對於解決當前中低收入居民住房問題十分不利。 以北京為例，近期北京土地市場仍在持續升溫，甚至過去不太看好的南城土地價格都在不斷刷新，樓面地價從5．2萬元╱平方米、5．6萬元╱平方米、7．5萬元╱平方米不斷水漲船高。目前六環內新拍地塊的樓面價基本上都超過了3萬元╱平方米，而五環內房價奔6萬元╱平方米，未來六環內勢必將形成豪宅化。 一方面，目前有約6億多平方米的待售房屋，加上已經出讓的土地，將來建成的房子面積不少於70億平方米，未來去庫存壓力依然很大；另一方面，在大部分城市房地產市場低迷甚至下滑的情況下，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，市場分化加劇，房企、資金聚積在這些城市，不斷推高地價、房價，一旦泡沫吹大和破滅，整個房地產市場都將受到拖累。 眼下，大陸住宅只有70年產權，商業和工業用房分別只有50年和40年，和一些發達國家永久產權住宅相比，就普通居民的收入而言，北京、上海等一線城市的住宅價格已經高得有些離譜，普通居民只能望房興歎，而未來房子總不能都賣給少數有錢人，所以未雨綢繆，從供給側進行調整是當務之急。 現在的問題是一線城市土地資源十分稀缺，房企拼搶異常激烈，由於僧多粥少，想要把土地價格降下來也不容易，要想多建性價比高、普通百姓買得起的普通住宅很難，從根本上來說，破解的辦法是要做好城市規劃，同時加大住房保障力度。如北京就可以抓住國家推動京津冀協同發展的歷史性機遇，從長計議，在核心區週邊新建更多衛星城和居住功能區，將城市核心功能逐步從目前的內城向外遷移，同時完善交通等基礎設施配套，將解決住房問題和交通擁堵問題合併進行研究，協調做好房地產調控，最終找到理想的解決辦法。 從房地產發展的趨勢看，正常情況下，商品房價格往下走的可能性不大，低收入家庭特別是一線城市低收入家庭，以及進城的農民工買房可能會越來越難，這部分家庭的住房需求必須通過住房保障來解決，而住房保障水準也需要不斷提高，因而住房保障工作仍舊任重而道遠。（大陸國研網專供，作者:周雪松，來源：《中國經濟時報》2015年11月23日） 【中央網路報】