房市交易新規 佣金支付多樣化

美國房地產經紀人協會(NAR)自8月起實施新規，結束住宅房產市場實行多年的標準佣金方式，賣家不再被強制要求負責支付買方房地產經紀佣金，並且禁止在房源掛牌平台上列明佣金。那麼，這項新規對近期房市交易帶來了哪些變化呢？

「買方經紀的工作量明顯增加了。」柏克萊加大建築系背景的地產經紀人Edmund Lin（Youtube ID：地產E哥）指出，由於目前不再允許在房源掛牌時明確列出佣金，導致買方經紀在安排看房前，不得不提前與賣方經紀溝通，了解賣方對於佣金比率的想法。但他表示，目前大多數交易中的佣金分配比率仍延續以往的模式。他強調，新規定並非取消了佣金，而是改變了收取方式。

除了地產經紀人之間溝通佣金的比率外，據本報觀察，一些近日發布的房產廣告上，開始額外列出買家經紀人的佣金報酬。除了以往按百分比分配佣金外，不少採用固定佣金的形式。例如一套位於洛縣華人區開價600多萬的房源，貼出12萬元佣金，不到2%。

Edmund Lin認為，新規短期內不會對房屋的掛牌價格產生明顯影響。雖然現在賣家擁有更多選擇，理論上掛牌價中可以不再包含佣金，從而有機會降低掛牌價格，但實際上沒有賣家願意調低自己的預期，他們還是會基於地產網站給出的估價進行定價，也就是依據最近六個月的成交紀錄。

「亂！」是Edmund Lin對近期多項新規出台的形容，他指出，最近兩周NAR更新了60-70份新文件，包括售房合約、房屋買賣合約、租房合約等，以適應新規的要求。由於目前處於過渡階段變化較多，他提醒買家特別留心，以免出現違規行為。

Edmund Lin還提到，除佣金支付方式的改變外，買家與經紀人之間的代理關係也被進一步規範。自8月起，買方經紀人在帶客人看房前，必須簽訂書面代理協議，包括Buyer Representation And Broker Compensation Agreement (BRBC)和Property Showing and Representation Agreement（PSRA）。在此之前，只有賣家需在房屋出售前與經紀人簽署法律協議—承諾在房屋成交後支付佣金，買家則不需要與經紀人簽署法律協議。「現在經紀人在帶客人看房前，被要求先與客人簽署代理協議，這讓不少買家難以適應。一些人一聽要簽協議，第一反應是『那我不看了』。」

新規對買房融資的潛在影響

首購族將率先面臨挑戰

雅虎金融報導，根據房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和聯邦住房管理局 (FHA) 要求，佣金通常不能由抵押貸款融資。在新的規則下，佣金不再是賣家必須承擔義務，也可能不被視為成交價的一部分。買家可能需要額外尋求個人貸款以支付佣金，此類貸款的成本通常高於抵押貸款，這將增加買家的債務收入比，進而影響抵押貸款獲批的難度。首購族將率先面臨挑戰。

美國消費者聯合會（CFA）高級研究員Stephen Brobeck認為，貸款規則應該改變，允許買家將佣金納入抵押貸款。他認為，在佣金部分被納入抵押貸款之前，多數賣家仍將繼續支付買家經紀人的佣金，因為可以通過提高成交價的方式將佣金包含在抵押貸款中。

也有專家認為，正因為銀行和貸款機構可能需要找到將佣金納入成交價的新方法，這將有助於未來探索更多樣化的佣金形式，例如固定費用、按小時收費和單次定價。

值得注意的是，新規僅適用於住宅房地產交易，並不影響商業地產的交易規則。實際上，此次住宅地產佣金制度的變化，也被視為向商業地產的交易方式靠攏。The CCIM Institute指出，除極少數小型多戶公寓外，商業房產通常在商業資訊交易所 (Commercial Information Exchange，CIE) 上掛牌，不含佣金補償的信息。

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