何美如：BOT、地上權案成新寵

商辦大樓成交單價屢創新高，金管會祭出「新八條」，壽險業不敢出手，標售案也紛撤標，商用不動產市場急凍，2013年看來似乎不太妙，享豁免權的地上權將成熱門標的。

隨著公債、外國發行衍生性產品的收益率、殖利率越來越低，國內壽險業紛紛把資金轉往流動性較高、租金回報率較高的商用不動產，推動不動產成交單價屢創新高，長虹以70.9億元出售「長虹新凱旋科技大樓」給富邦人壽、西門町萬國大樓以67億元賣給富邦人壽，三商美邦宏遠大樓由國泰人壽以72.56億元得標，均刷新紀錄。

新八條緊箍壽險業

在大型標售案引動下，2012年商用不動產金額達1164億元，第三季總成交金額更達566億元，改寫歷史次高紀錄。

經濟部投審會統計，2012年前10月陸資來台投資達116件，總金額為47億元，均刷新紀錄，外界看好在兩岸經貿、旅遊頻繁往來，配合陸資來台投資政策鬆綁，開放投資公共建設等項目，商用不動產還有一波多頭，詎料，金管會忽然下重手，祭出最低投資收益率提高三碼至2.875%，不再給兩年緩衝期，五年內不得移轉所有權、五年內興建完成、十年內不得移轉所有權等「新八條」規定，緊箍壽險投資不動產，原本預期的作帳行情紛紛熄火，年底前商辦標售案紛紛撤標，第四季大型交易量腰斬，由第三季的566億元，下滑至179億元。

土地交易方面，全年累計交易金額達1568.4億元，超越2012年全年的交易額1330億元，其中，地上權案金額達372億元。

大型不動產退燒，中小型成主流：金管會實施的「新八條」，壽險業不再搶標大型商辦，但外資、陸資政策再鬆綁，2013年商辦市場將是個案表現，台北市投報率高的中小型標售商機大，五億元之下的商辦將成資金追逐標的，取代大型商用不動產成為主流。

價格出現拉鋸：2012年壽險資金競逐，商用不動產的價格屢創新高。劉學龍指出，在金管會控管措施限制下，目前賣方出售意願已提高，價格將有壓力，可能停滯甚至出現降價。

BOT、地上權會更活絡：根據金管會八項新規的第五條規定，為引導保險業資金投入公共建設，且考量有使用期間，地上權將不受限制。不動產市場將由住宅開發轉向商用地產複合開發，國有資產活化不受限制，地上權案、BOT案將強力吸金。

南北市場將調整

南北市場調整：過去市場偏重在雙北市，隨著桃園航空城、台中市「水湳經貿園區」、高雄市「亞洲新灣區」等公共建設啟動，資金可能轉向，南北市場進行調整。

建商可能接棒買樓：遠雄建設砸下20.08億元買下全錄大樓，全棟樓將先出租，並同步申請都更，規劃興建豪宅，成為「新八條」登場後，商用不動產市場首樁成交金額最大的指標大案，未來建商是否接棒壽險業買樓值得關注。

至於租賃市場，2012年受經濟不景氣影響，企業限縮辦公室租用成本，降低資本支出，租賃市場相對買賣市場冷清，2012年新增商業辦公大樓的面積僅1.436萬坪，含「將捷捷九」5000坪、「聯邦松江」6000坪、「台北農會」3360坪，相較往年供應量約在2.5萬坪之上，甚至到4萬坪，2012年新增的面積明顯減少；需求方面，2012年約1.8萬坪，也不若往年強勁。